Contrôle des structures et reprise. Application de la loi dans le temps
Civ. 3ème, 19 janvier 2011, n° 09-71248
Les articles L. 331-2 II et R. 331-7 alinéa 2 du Code rural dans leur rédaction issue ...
Liquidation judiciaire du preneur - Cession du droit au bail et voies de recours du bailleur
Com. 1er février 2011, n° 09-17182
A propos de l'autorisation de sous-location
Civ. 3ème, 19 janvier 2011, n° 09-72507
Nouvelle question QCP
Cass. civ. 3° 16 mars 2011, n° 10-23962
Apport d'un bail rural - Cession prohibée - Nullité de l'apport
CA Aix-en-Provence, 4ème Ch. B, 28 mars 2011
Par motifs pertinents ....
CA Nîmes 1ère Ch. B, 22 mars 2011, F c/ B et V, n° 205
Bail dérogatoire poursuivi
Cass. civ. 3° 23 mars 2011, n° 10-12254
Indemnité d'éviction
Cass. civ. 3° 23 mars 2011, n° 10-13898
Créance contre l’agent immobilier : la déclaration n’est pas nécessaire
Cass. com. 15 février 2011, n° 10-10056
Application du statut aux artistes
Cass. civ. 3° 23 mars 2011, 10-30495
Sauvegarde financière accélérée
Décret n° 2011-236 du 3 mars 2011 pris pour l'application des artciles 57 et 58 de la loi n° 2010-1249 du 22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière
Exercice du droit d'option
Cass. Civ. 3° 23 mars 2011, FS-P+B, n° 06-20488
Défaut de publication et congé
Civ. 3e, 23 mars 2011, FS-P+B, n° 10-12.162
Le bornage du fossé de « colature »
CA Aix en Provence, 4ème B, 5 avril 2011 (RG 09/15173)
A l’occasion d’une action tendant à l’élagage d’arbres empiétant sur un fonds
Question prioritaire de constitutionnalité sur le prix du fermage
Cass. civ. 3° 5 mai 2011, N° de pourvoi: 11-40004
L'article L. 411-11 du code rural, qui prévoit que la modification en cours de bail des maxima et minima ...
Modification du prix du bail et congé
Cass. civ. 3° 4 mai 2011, n° de pourvoi: 10-15473
Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, ...
Préoccupation relais routier - Parking contigu à une habitation - Question prioritaire de constitutionnalité
Civ. 3ème, 27 janvier 2011
Mise à disposition et autorisation d'exploiter
Civ. 3ème, 16 juin 2011, n° 10-17169
Défaut de mandat - Responsabilité civile délictuelle - Recours d'un tiers
Cass. civ. 1ère, 28 octobre 2010, n° 09-70.109, arrêt n° 952 F-P+B+I
Résiliation du bail commercial et liquidation judiciaire du preneur
Com. 28 juin 2011, n° 10-19331
L'agent commercial de l'agent immobilier
Avis n° 9004 du 28 avril 2011 (10-30.087). Cour de cassation. 1ère chambre civile
Valeur locative des locaux professionnels
Décret n° 2011-1267, 10 oct. 2011, JO 12 oct
Caractère d'un mur surplombant une voie publique
TA Marseille 13 octobre 2011, n° 1102538
Cession du droit au bail et respect des clauses du bail
Com. 27 sept. 2011, n° 10-23.539
Déplafonnement : seulement en cas d’incidence favorable sur l’activité du preneur !
Cass. Civ. 3° 14 sept. 2011, n° 10-30825
Nouveau contentieux sur la mise à disposition des terres louées à une société
Cass. civ. 3° 13 juillet 2011, n° 10-22986
Fermage et "label bio"
Cass. civ. 3° 13 juill. 2011, n° 10-19583
Autorisations d’urbanisme : caractère limitatif des pièces exigibles par le service instructeur au titre du livre IV du code de l’urbanisme
TA de Marseille, 20 octobre 2011, n° 0908929
TA de Marseille, 20 octobre 2011, n° 0907975
Copropriété, indivision et qualité pour demander un permis de construire
TA de Marseille, 27 octobre 2011, n° 0900918
Instruction des permis de construire: quel crédit accorder à une contestation d’ordre privé sur la consistance d’un droit de passage ?
TA de Marseille, 20 octobre 2011, n° 0908720
Nullité d'une clause d'adhésion obligatoire à une association
Civ. 3ème, 23 novembre 2011, n° 10-23928
La conformité dans l'obligation de délivrance d'un droit accessoire de l'immeuble
CA Besançon 12 octobre 2011
Nullité de la cession du bail rural et maintien du preneur
Civ. 3ème, 9 novembre 2011, n° 10-22844
L'agent commercial de l'agent immobilier
Com. 18 octobre 2011, n° 10-30087
Décision implicite de non opposition
TA de Marseille, ord. ref., 6 janvier 2012, n° 1107645
Champ d’application de la prescription décennale instituée par l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme
CAA de Marseille, 22 septembre 2011, n° 09MA03419
Contenu de l'annexe environnementale
Décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 (publié au JO du 31)
Taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface
Article 79 de la Loi de finances pour 2012
Taxe sur les loyers élevés des logements de petites surfaces
Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 (publié au JO le 31)
Publication du Décret relatif à l'ILAT
Décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 (JO du 30)
Congé sans offre d'indemnité d'éviction : la mise en demeure est nécessaire
Civ. 3° 23 nov. 2011, n° 10-24180
Article 15-I alinéa 2 de la Loi du 6 juillet 1989.- Préavis réduit.- Conjoint du locataire âgé de plus de 60 ans.-
Civ. 3°, 5 janvier 2012, n° 10-26130, publié au bulletin
Expropriation.- Droit à indemnité.
Civ. 3°, 5 janvier 2012, n° 10-26965, publié au bulletin
Vente par lots de plus de dix logements.- Reconduction du bail de droit.- Nullité du congé pour vendre.-
Civ. 3°, 18 janvier 2012, n° 11-10389, publié au bulletin
Vente par lots de plus de dix logements.- Congé pour vendre.
Civ. 3°, 18 janvier 2012, n° 11-30003, publié au bulletin
Loyer. - Plafonnement. – Extension de la destination du bail.
Civ. 3°, 18 janvier 2012, n° 11-10072, publié au bulletin
Sous-location prohibée - Expulsion du sous-locataire
Civ. 3°, 1er février 2012, n° 10-22863 10-818 11-10027, publié au bulletin
Demande d'indemnité d'éviction - Forclusion
Civ. 3°, 1er février 2012, n° 11-10482, publié au bulletin
Convention d'occupation précaire
Civ. 3°, 5 janvier 2012, n° 10-27947, publié au bulletin
Déclaration de préemption
Civ. 1°, 18 janvier 2012, n° 10-28311, publié au bulletin
Bail dérogatoire - Congé - Maintien dans les lieux (oui)
CA Aix en Provence, 24 Février 2012
Titre de propriété, surface acquise différente de la surface bornée ultérieurement - Permis de construire délivré par référence au titre de propriété - Construction conforme - Question préjudicielle (non).
CA Aix en Provence, 4ème ch. B, 21 février 2012, n° 2012/92, arrêt confirmatif
Article 15-II de la Loi du 6 juillet 1989
Civ. 3°, 1er février 2012, n° 11-14089
Arrêté du 20 février 2012 relatif à l'application des articles R.111-14-2 à R.111-14-5 du code de la construction et de l'habitation
Convention d'occupation précaire
Civ. 3°, 31 janvier 2012, n° 10-28591, non publié au bulletin
Notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail au représentant de l'Etat dans le département
Civ. 3°, 14 février 2012, n° 11-30072, non publié au bulletin
Manquement à l'obligation de jouissance paisible
Civ. 3°, 15 février 2012, n° 11-10656, non publié au bulletin
Restitution du dépôt de garantie
Civ. 3°, 15 février 2012, n° 11-13014, publié au bulletin
Caractère déclaratif des déclarations préalables et des demandes de permis de construire
CE, 15 février 2012, Quennesson, n° 333631, publié au recueil Lebon
Qualification de bail à ferme
Civ. 3°, 7 mars 2012, n° 11-14630, publié au bulletin
Rétention abusive
Civ. 3°, 7 mars 2012, n° 10-22738, non publié au bulletin
Biens libres de location
Civ. 3°, 21 mars 2012, n° 10-20101, publié au bulletin
Appel contre une décision de résiliation du bail commercial - compétence du commissaire à l'exécution (non)
Com. 27 mars 2012, n° 10-28125, publié au bulletin
Publication de la loi relative à la majoration des droits à construire
Loi n° 2012-376 du 20 mars 2012
Depuis le 10 février 2008, il convient d'appliquer l'indice de référence autrement composé, issu de la loi du 8 février 2008, à l'aide du tableau rétrospectif publié par l'INSEE le 14 février 2008, ci après reproduit :
Modalités d’affichage des permis de construire sur les voies privées
TA de Grenoble, 26 janvier 2012, n° 1105458, CE, 6 juillet 2011, n° 334793
Saisine deux mois avant le terme du bail
Civ. 3°, 7 mars 2012, n° 10-27820, publié au bulletin
Clause de non divorce
Civ. 1ère, 14 mars 2012, n° 11-13791 (publié au bulletin)
De quelques modifications imposées par la loi de simplification du droit et d’allègement des procédures
Clause d’échelle mobile
Civ. 3° 3 mai 2012, n°11-13448, publié au Bulletin
Sort des pièces non communiquées simultanément aux conclusions
Loi du 6 août 2012 visant à abroger la loi du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire
Un plan local d’urbanisme ne peut interdire les lotissements
CE, sect., 27 juillet 2012, Hoffmann, n° 342908
Civ. 3° 13 juin 2012, n° 11-17114, Publié au bulletin
Civ. 3° 4 juill. 2012, n° 11-19043, Publié au bulletin
Civ. 1° 12 juil. 2012, n° 11-17587, Publié au bulletin
Civ. 3° 4 juill. 2012, n° 10-21249, Publié au bulletin
Exonération
Décret n° 2012-1073 du 21 septembre 2012
Responsabilité du propriétaire
Civ. 3°, 11 juillet 2012, n° 11-10478
Civ. 3°, 19 septembre 2012, n° 11-21186
Cession de bail (non)
Civ. 3°, 31 octobre 2012, arrêt n° 1298 FS-P+B
Cons. const. 6 avril 2012, n° 2012-226 QCP
Civ. 3ème, 31 octobre 2012, n° 11-10590
Art. 671 et 672 du Code civil - Cons. Const. 7 mai 2014
Com.29 avril 2014, n°12-27 004, à paraître au Bulletin
Une société bailleresse ayant signifié cinq mémoires entre le 5 décembre 2008 et le 17 juin 2010, il sera dès lors considéré que l’assignation délivrée le 8 août 2011 l’a été dans le délai de prescription précité (Aix en Pce, 11 ° Ch. B, 22 mai 2014).
La loi n°2014 – 626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, portant notamment adaptation du régime des baux commerciaux, a été publiée au journal officiel du 19 juin 2014. La loi est un peu différente du texte adopté par le Sénat du fait de son passage en commission mixte paritaire.
La cour d’Aix-en-Provence retient les conclusions d’un expert retenant un abattement de 95% sur le prix moyen du secteur évalué à 38 euros le mètre carré en zone NBb du plan d’occupation des sols (Rognes).
Indemnité d’éviction – Terrain nu
La clause d’accession des constructions en fin de jouissance empêche le preneur de recevoir au titre des frais de réinstallation une indemnité pour les constructions réalisées en cours de bail avec l’autorisation du bailleur.
Pour faire retenir la qualification de local monovalent, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d’aménagement réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété par le jeu d’une clause d’accession.
Dès lors que l’ assemblée générale d’une société devenue associée unique d’une société locataire a décidé la dissolution de celle-ci et que cette dissolution a entraîné la transmission universelle du patrimoine de la société dissoute incluant le droit au bail dont elle était titulaire, a l’associé unique qui s’est substitué à elle dans tous les biens, droits et obligations, il ne s’agit pas d‘une cession de bail et l’autorisation du bailleur n’est pas requise (Civ.3°,9 avril 2014, n° 13-11640, Gaz.Pal.22 mai 2014).
L311-2 code du tourisme
Jusqu’au terme du délai de 12 ans, il ne peut être tenu compte des améliorations apportées. Le délai de 12 ans ne court qu’à compter de l’exécution des travaux et non de l’autorisation donnée par le bailleur.
(Civ. 3°, 13 novembre 2013, n°12-21 165, Bull. ; Loy et cop. 2014-19, n°14 note PH.H.Brault ; Rev. Loy. 2014-11, note Julien Prigent.
TVA
Le fait qu’une indemnité réparatrice ne soit pas soumise à une taxe sur la valeur ajoutée ne fait pas, en soi, obstacle à la prise en compte pour sa fixation, d’éléments comptables arrêtés toutes taxes comprises. La détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernés.
(Civ. 3°, n° 13-10174, à paraître au Bulletin ; D 2014-420, obs Y. Rouquet)
Le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive
Civ. 3°, 11 décembre 2013, n°12-29 020, FS P+B+I JCP G 2014-326, note 206 Christine Lebel
Accession
Pour faire retenir la qualification de local monovalent, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d’aménagement réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété par le jeu d’une clause d’accession. En l’espèce, la clause prévoyait l’accession « lors de la sortie effective des lieux », la qualification de local monovalent n’a donc pas été retenue (Civ.3°, 21 mai 2014, n°13-12592, Bull. ; Obs. Y.Rouquet, D 2014-1199).
Dans le projet de loi portant notamment adaptation du régime des baux commerciaux,, selon le nouvel article 145-46-1 la préemption du locataire ne porte que sur le local vendu. Il n’est donc pas applicable en cas de cession totale de l’immeuble.
Mémoires
En application de l’article 33 du décret du 30 septembre 1953, la notification du mémoire, en ce compris le mémoire préalable, constitue une cause d’interruption de la prescription biennale prévue à l’article L 145-60 du Code de commerce.
Cette activité qui ne caractérise pas une activité commerciale ne relève pas des baux ruraux, mais des baux commerciaux.
Local monovalent - clause d’accession
Abattement forfaitaire sur la valeur après travaux
Sur le pouvoir souverain des juges du fond, pour fixer le loyer à la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui et apparu le meilleur : Civ. 3°, 18 Juin 2013, n°12-22 226, STE le Cinématographe, Loy. et cop. 2014-23, n°16, note E. Chavance.
Selon la loi du 1° juillet 2014 (JO du 2 juillet) lorsque le conseil de prud’hommes est saisi d’une demande de qualification de la rupture du contrat de travail à l’initiative du salarié en raison de faits que celui-ci reproche à son employeur, l’affaire est directement portée devant le bureau de jugement, qui statue au fond dans un délai d’un mois suivant sa saisine.
L’article L 145-3 du code de commerce prévoit dans sa première phrase que les dispositions du statut des baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques sauf en ce qui concerne la révision du loyer.
Selon la cour de cassation, qui met ainsi un terme définitif aux errements de la jurisprudence, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge (Civ. 3°, 18 juin 2014, n° 13-14715, Bull. + I.).
Prescription - Concentration des moyens
S’il incombe au demandeur de présenter, dans la même instance, toutes les demandes fondées sur la même cause et s’il ne peut invoquer, dans une instance postérieure, un fondement juridique qu’il se serait abstenu de soulever en temps utile, ce principe de concentration des moyens ne saurait imposer à une partie à une instance en bornage, d’invoquer dans le cadre de cette instance, l’ensemble des moyens lui permettant d’établir la propriété de partie d’un des fonds ayant fait l’objet du bornage, l’objet de ces litiges étant différents (TGI Aix en Provence, 1° section A, 26 juin 2014, n° 13/05014, B… c/ B….)
Bail rural - Absence - Nullité du bail - Responsabilité de l’usufruitier.
Une cour d’appel ayant retenu la nullité d’un bail rural faute de concours des nus-propriétaires, la cour de cassation lui reproche de ne pas avoir répondu aux conclusions du preneur évincé soutenant que l’usufruitier avait engagé sa responsabilité dans ce cas-là (Civ.3°, 20 mai 2014, n°13-11314).
L’indice national des fermages s’établit pour 2014 à 108,30. Sa variation par rapport à 2013 est de + 1,52% (JO du 25 juillet 2014).
Le propriétaire des lieux loués couvre l'irrégularité de fond entachant un congé délivré par celui qui n'est plus le propriétaire des lieux loués s'il manifeste par des actes positifs son intention d'exécuter le congé ;
le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l'issue de la procédure judiciaire qu'il a initiée et sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d'éviction (Civ. 3°, 19 février 2014, 11-28806, Bull.+Rapport, D. 2014, obs. Y. Rouquet, Adm. Mai 2014-35, Obs. D. Lipman-W.Boccara).
La clause selon laquelle en cas de renouvellement du bail sa durée sera de douze ans ne peut recevoir application ( CiV.3°18 juin 2013, n° 12-19568, note très documentée d’André Jacquin : « Durée du bail commercial et ordre public jurisprudentiel », Gaz.Pal. spécialisée 18 avril 2014,p.9).
A partir du 1° janvier 2015, le taux d’intérêt légal sera fixé semestriellement et non plus annuellement. Il comprendra deux taux, l’un applicable lorsque le créancier est une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels, l’autre dans tous les autres cas.
Le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (J.O. 31 juillet 2014).
Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier (JO du 6 août 2014).
La loi ALUR a inséré une disposition dans le code pénal, l’article 226-4-2 selon lequel :
« Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30000 euros d’amende » .
Administration des Domaines - Qualité pour suivre les instances relatives au droit de propriété et les droits réels de l’Etat
En application des articles R 158-1 et R 159 du code des domaines de l’Etat, devenus les articles R 2331 et R 2331-2 du Code général des personnes publiques, l’administration chargée des domaines a seule qualité pour suivre les instances intéressant le droit de propriété et les droits réels de l’Etat. La cour d’appel qui relève que les découvreurs d’un grotte inscrite à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ont assigné l‘Etat représenté par le ministre de la culture en contestation de son droit de propriété, en déduit à bon droit que cette action est irrecevable (Civ.3°, 24 sept. 2014, n°12-21978, Gaz. Pal. 2014, 8 octobre 2014, p.24).
Jean Debeaurain
Desserte complète du fonds mais sans raccordement au réseau d’eau potable et d’évacuation des eaux usées
Une servitude conventionnelle de passage est limitée à ce qui est prévu par les parties dans l’acte fondateur. Faute de prévoir le raccordement au réseau d’eau potable et au système d’assainissement, le bénéficiaire du fonds dominant n’est pas en droit d’en demander l’extension.
Cession
Le bail à construction conférant au preneur un droit réel immobilier, la clause soumettant la cession à l’agrément du bailleur, qui constitue une restriction au droit de céder du preneur contraire à la liberté de cession, est nulle et de nul effet (Civ.3°, 24 septembre 2014, n° 13-22 357, Bull.). Sur cette question, voir J.M. Roux Guide des baux à construction, Ann.L. 2014-881, n°48.
Pour un bail emphytéotique, la sanction serait selon le cas, la requalification en bail commercial ou rural.
Prescription-Requalification
L’action en requalification d’un bail dérogatoire de l’article L 145-5 du Code de commerce, du fait du maintien en possession au-delà de la durée convenue, en bail statutaire n’est pas soumise à la prescription biennale (civ. 3°, 1er octobre 2014, n°13-13-16 806, Bull. ; D. 2014-1997, obs. Y Rouquet).
Vient d’être publié au JO du 5 novembre 2014, le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial. Il complète la loi n°2014 -626 du 18 juin 2014 .
Ayant exactement retenu que le paiement des frais de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction est une conséquence de l'exercice du droit de repentir et non une condition de sa validité, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la nullité de l'exercice du droit de repentir par la bailleresse n'était pas encourue (Civ.3°, 1er octobre 2014, n°13-17 114, Bull.).
Le Journal Officiel du 11 novembre 2014 publie une ordonnance numéro 2014–1345 du 6 novembre 2014 relative à la partie législative du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
S’agissant de donations dispensées de rapport, les immeubles doivent être appréciés d’après leur état à l’époque de la donation et leur valeur à l’ouverture de la succession, la cour d’appel a violé l’article 922 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2006 –728 du 23 juin 2006 et applicable en la cause, par refus d’application.
Civ. 1°, 22 octobre 2014, n° 13–24 034 publié au bulletin.
L’exercice par le locataire du droit d’option visée à l’article L 145- 57 du code de commerce a pour conséquence que le bail n’a jamais été renouvelé de sorte que le preneur est depuis la date d’effet du congé occupant sans droit ni titre est tenu en conséquence au paiement d’une indemnité d’occupation.
Le Journal Officiel du 28 décembre 2014 publie le décret numéro 2014-1635 du 26 décembre 2014 relatif à la partie réglementaire du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Un arrêté du 23 décembre 2014 publié au JO du 27 décembre 2014 fixe le taux de l'intérêt légal pour le premier semestre 2015.
Les clauses d'indexation se référant à un indice de base fixe ne contreviennent pas à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier dès lors qu'il y a concordance entre la période de variation de l'indice et celle de variation du loyer. La cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si le mode de calcul choisi par la clause créait une distorsion effective entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions, n'a pas donné de base légale à sa décision .
Civ.3°, 3 décembre 2014,n° 13-25 034, Bulletin + Rapport, D. 2014-2521, Obs. Y. Rouquet
Pour fixer le loyer selon la règle du plafonnement, un arrêt retient qu'en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir eu une incidence favorable sur l'activité commerciale du preneur et en l'absence de toute autre modification des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, le loyer des locaux loués n'a pas à être déplafonné par application de l'article L. 145-34 du code de commerce ;
L’arrêt est sanctionné par la cour de cassation en ces termes :
Clause d’indexation se référant à l’indice du coût de la construction
Pour déclarer nulle une clause d'indexation, donner mainlevée de la saisie-attribution et condamner une société à restituer les sommes saisies, un arrêt retient que l'indexation d'une redevance de location-gérance sur l'indice du coût de la construction ...
Chauffage des locaux-chauffages de l’eau-substitution d’une installation de chauffage électrique à l’installation de chauffage au gaz-surcoût de la consommation électrique.
Civ. 3°, 19 novembre 2014, n° 12-27 061
Ayant constaté que le loyer été binaire et comprenait une partie déterminée, le loyer de base et une partie variable en fonction du chiffre d’affaires du preneur, et retenu par une interprétation souveraine des clauses du bail que le loyer de base correspondait à l’évaluation faite par les parties de la valeur locative sans qu’il soit fait référence pour son indexation et son évaluation en cas de renouvellement, au texte du statut des baux commerciaux en matière de fixation du loyer, la cour d’appel a pu en déduire que faute d’accord entre les parties sur le loyer de renouvellement, elle était incompétente pour fixer ce loyer en leurs lieu et place ( Civ. 3°, 9 septembre 2014, n°13- 14 448, Loy.et Cop. Janvier 2015, n° 12, p.25, note Ph.-H. Brault).
La signification de la décision de première instance fixant le loyer fait courir tant le délai d'option que le délai d'appel. La cour d'appel, qui a retenu à bon droit que le code de commerce ne prévoyait pas de double signification de la décision fixant le montant du loyer du bail renouvelé pour l'exercice du droit d'option et constaté que la signification du jugement du 29 octobre 2008 fixant le prix du bail renouvelé avait été faite le 16 décembre 2008, en a exactement déduit que l'exercice par la société locataire de son droit d'option le 13 février 2009 était tardif et que le bail s'était renouvelé entre les parties aux conditions fixées par le jugement du 29 octobre 2008 (civ., 3° 14 janvier 2015, n°13-23 490, Bull. obs. Y. Rouquet,D.2015-205).
La loi du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit dans les domaines de la justice des affaires intérieures abroge l’article 2279 du Code civil qui réservait le bénéfice des actions possessoires à ceux qui possédaient ou détenaient provisoirement.
L'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués (civ.3°, 13 janvier 2015, n° 13-25197, comm. J-D. Barbier, Adm., Février 2015)
Selon le décret n°2015-215 du 25 février 2015 relatif aux modalités d’agrément des GAEC, pris en application de la loi d’avenir de l’agriculture du 13 octobre 2014,
La créance du bailleur relative aux travaux de remise en état n'est la contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant la période d'observation, au sens des dispositions de l'article L. 622-17 du code de commerce, que si les dégradations qui lui sont reprochées ont été commises pendant cette période et non, comme le soutient le moyen, parce que les lieux auraient été restitués après le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire (Com.2 décembre 2014, n°13-11059, Obs. C. Lebel, Rev. Loy. 2015-65)
Selon la cour d’Aix-en-Provence (4° ch. B, 18 juin 2015, n°2015-86, F. C/C.), s’appuyant sur divers titres dès quels il résultait un ensemble de biens affectés par l’auteur commun lors d’un partage à un co-usage (patecq, régale), un chemin de rodage est un chemin commun appartenant en indivision aux parties.
Le rivage de la mer était pour l’administration délimité par le plus grand flot d’hiver en Méditerranée, par référence à un texte de Justinien, et par tout ce que la mer couvre et découvre pendant les nouvelles et pleines lunes et jusqu’où le plus grand flot de mars se peut étendre sur la grève pour l’océan, selon l’Ordonnance de la Marine datant d’août 1681.
Au visa de l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence selon laquelle l’indivisibilité du bail rural cesse à son expiration. Les conditions du congé doivent donc être appréciées à sa date d’effet et certains copartageants, devenus seuls propriétaires des parcelles ont qualité pour délivrer seuls le congé (Civ. 3°, 23 juin 2015,n° 14 -14 689).
l’obligation d’adhérer à une société d’exploitation de services communs interentreprises prévue par le cahier des charges d’une zone d’aménagement concerté déroge au principe de l’effet relatif des conventions (Civ.3°, 26 juin 2013, n°12-19698, AJDI 2014-282, Obs. Y. Rouquet).
la période triennale venant à expiration le 31 août 2010, le congé du locataire signifié le 17 février 2010 pour le 30 septembre 2010, dernier jour du trimestre civil, n’est pas conforme à la loi du 4 août 2008.
(Civ. 3°, 10 février 2015, observations J-D Barbier, Administrer, mars 2015, page 27).
« Allégement du formalisme principalement pour les locataires »
Absence de réponse à demande de renouvellement-Droit d’option irrévocabilité.
L’absence de réponse à une demande de renouvellement de bail dans les trois mois emporte acceptation de renouvellement, mais n’interdit pas au bailleur, par la suite, faute d’accord sur le prix de refuser le renouvellement au titre de son droit d’option qui devient alors irrévocable. Le repentir n’est donc plus possible (Civ.3°, 9 juin 2015,13-21889, comm. J-D. Barbier, Administrer, juillet 2015-35).
La convention d’occupation précaire implique l’existence, au moment de la signature de l’acte, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (Civ. 3°, 7 juillet 2015, n° 14-11644, Comm. J-D. Barbier, Adm. Août-sept.2015-34).
Défaut d’immatriculation du bailleur de fonds et du locataire gérant au registre du commerce et des sociétés
Analysant successivement la situation du preneur, devenu bailleur de fonds, dispensé de son inscription au registre du commerce et des sociétés, par application de l’article L 145-1 II du code de commerce, et celle du locataire gérant dispensé également de cette obligation, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, appliquant la jurisprudence pour chacune de ces situations admet ainsi que le double défaut d’immatriculation ne saurait être sanctionné au titre des dispositions du statut des baux commerciaux (Aix-en-Provence, 11° ch. B, 10 septembre 2015, RG n° 14/12 603).
Jeu postérieur à l’effet d’un congé avec refus de renouvellement-
Selon la cour d’Aix en Provence, 11° ch. B, 10 septembre 2015, RG n° 14/12603) « Le bail ayant été résilié à la date d’effet du congé le preneur est depuis cette date occupant bénéficiant du droit au maintien dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction et non plus locataire, de sorte que les loyers ne sont plus dus, la clause contractuelle ne peut plus être utilement mise en œuvre ».
Ayant constaté que depuis 1996 le port d'Ajaccio avait été aménagé pour recevoir davantage de bateaux de croisière, que le palais des congrès avait été implanté près de la gare maritime, que la zone piétonne, terminée en 2001, concernait principalement la rue Fesch, à l'angle de laquelle se situait le commerce considéré et relevé que l'incidence de ces aménagements sur la fréquentation de ce commerce était indéniable, la cour d'appel, qui a retenu par motifs adoptés que la modification des facteurs locaux de commercialité était notable, en a , à bon droit , déduit que le loyer devait être fixé à la valeur locative (Civ. 3°,1° juillet 2015, n° 14-13056, Bull.)
Une demande de révision triennale ne peut prospérer que si elle a été formalisée par lettre recommandée ou acte d’huissier de justice. ( Civ. 3°,1° juillet 2015, n° 14-13056, Bull.).
La cour de cassation rappelle ce formalisme dans des circonstances particulières, puisqu’il s’agissait de savoir si le loyer pouvait être fixé à la valeur locative. La cour d’appel s’était fondée entre autres motifs sur des révisions qui auraient pu avoir lieu mais qui n’avaient pas été formalisées.
Arrêté Préfectoral n° 96-2393 portant approbation du contrat type départemental de bail à ferme dont les dispositions s'appliquent en l'absence de bail écrit pour le département des Alpes de Haute Provence
Ayant constaté que la demande d'agrément avait été notifiée au bailleur avant la date d'expiration du bail, une cour d'appel a exactement décidé que la demande d'autorisation de cession présentée, postérieurement à cette date, au tribunal paritaire, était recevable (Civ.3°,8 octobre 2015, n° 14-20101, Bull.)
Cession - Remise en état des lieux-persistance de manquements contractuels par le cessionnaire -
Sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, à la suite des commandements qui lui avaient été délivrés, il n'incombait pas à la société locataire de mettre un terme à la persistance des manquements contractuels visés par le premier commandement et si la régularité d'une modification de la devanture des lieux loués visée au second commandement n'était pas, selon le bail, conditionnée à une autorisation des bailleurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ( Civ. 3°, 8 octobre 2015, n° 14-13179, Bull.)
Le jugement de redressement judiciaire n'a d'effet interruptif que sur une instance déjà engagée et le délai, dans lequel l'action en contestation de la validité d'un congé sans offre de renouvellement ni d'indemnité d'éviction peut être exercée par le locataire, n'est pas suspendu par son placement en redressement ou liquidation judiciaire (Civ. 3°,8 octobre 2015, n°14-18881,Bull.).
La cour d’Aix en Provence a jugé récemment (11° Ch. B, 28 mai 2015, n° 2015-308) :
« Il ressort des constatations de l'expert judiciaire que des aménagements urbains ont été réalisés par la mairie de Salon de Provence au centre-ville pendant cette période qui ont permis une meilleure circulation piétonne, un aménagement des trottoirs en béton décoratif , de nouvelles règles d'accessibilité et de sécurité, la mise en valeur des façades de la ville ancienne, la reprise de l'éclairage urbain, le renouvellement du mobilier urbain, la restauration de fontaines..
Utilisation du tréfonds par un riverain-réseaux divers
Ayant relevé que l'acte de 1994 ne comportait mention d'aucune servitude mais indiquait que le terrain vendu était grevé d'un droit de passage de 4 mètres de large "paraissant résulter de l'existence d'un chemin d'exploitation" et profitant à divers riverains et relevé qu'il ressortait du plan cadastral ...
Doit être déclarée non écrite la clause selon laquelle la variation de l’indice de référence choisie sera prise en considération aussi bien dans le cas de hausse que dans le cas de baisse de l’indice, mais son application ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui précédemment facturé ...
Pour rejeter une demande d’expertise in futurum un arrêt retient qu'il résulte du bail commercial que le preneur a renoncé à un recours contre le bailleur à raison de la commercialité du centre et des actions engagées pour favoriser cette commercialité, qu'un litige fondé sur le défaut ou la baisse de commercialité serait donc manifestement voué à l'échec et qu'il s'ensuit que la mesure d'expertise qui tend à déterminer les causes d'une commercialité qui ne serait pas celle attendue par la locataire n'est pas utile au regard de la clause précitée et ne repose pas sur un motif légitime ;
Refus du greffe en raison d’absence de référence du numéro de rôle - Irrecevabilité - Non.-
L'envoi par l'appelante au greffe du fichier contenant ses conclusions, selon les règles de la communication par voie électronique, effectué dans le délai de trois mois de la déclaration d'appel , et parvenu au greffe ainsi que l'établissait l'avis de refus, valait à son égard remise au greffe, nonobstant l’absence de référence du numéro de rôle.
Ayant retenu à bon droit que la demande de la société locataire-gérante tendant à la reconnaissance du statut des baux commerciaux était soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce et que le délai de prescription courait à compter de la conclusion du contrat, une cour d'appel,
La remise des parties dans l'état antérieur à un contrat de location gérance annulé exclut que le bailleur obtienne une indemnité correspondant au profit tiré par le locataire de l'exploitation du fonds de commerce dont il n'a pas la propriété (civ.3°, 8 juillet 2015, n° 22692, Bull., D. 2015-2558)
Il résulte de l’article 826 du Code civil qu’à défaut d’entente entre les héritiers, les lots faits en vue d’un partage doivent obligatoirement être tirés au sort, et qu’en dehors des cas limitativement énumérés par la loi, il ne peut être procédé au moyen d’attribution (civ.1°, 13 janvier 2016, n° 14-29 651, bulletin).
Est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation ait stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse.
mais à laquelle on accède par chez le propriétaire mitoyen
Mais attendu que la présomption de propriété du dessous au profit des consorts X..., propriétaires du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ; que la cour d'appel, qui a confronté les divers titres produits aux débats, en a souverainement déduit que les consorts Y... Z... étaient propriétaires de la cave litigieuse ;(Civ.3°, 13 mai 2015, n°13-27342, Bull., D.2016-176 note Augustin Aynès).
L’article L 162-1 du code rural définit les chemins et sentiers d’exploitation…
La qualification de chemin exploitation nécessite de démontrer l’unicité d’accès, l’exclusivité quant à son usage et la pluralité des fonds desservis.
Accès par véhicule automobile.
La Cour de cassation affirme que l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation.
Un arrêt de La cour d’Aix-en-Provence est sanctionné pour avoir rejeté une demande de désenclavement d’une maison d’habitation qui n’était desservie que par un escalier escarpé de 99 marches (Civ. 3°, 14 janvier 2016, n° 14-25089, Bull.).
Le Journal Officiel du 13 mars 2016 publie un décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial.
Décret n° 2016-393 du 31 mars 2016 relatif à la charte pour la prévention de l'expulsion pris en application de l’article 28 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Le contentieux des chemins d’exploitation est toujours vivace même au plus haut niveau de juridiction. Il est vrai que les questions de propriété sont passionnelles…
Sur une année les questions abordées par la cour de cassation étaient relativement classiques.
L’article 694 du Code civil dispose que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement et passivement en faveur du fonds aliéner ou sur le fond aliéné.
Après avoir rappelé les articles L 161-1 à L 161-3 du code rural et de la pêche maritime la cour d’appel d’Aix-en-Provence (4° chambre B du 24 septembre 2015, rôle n° 14/03607) juge qu’il appartient la commune d’Istres d’établir :
Ayant relevé, par motifs adoptés, que l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que " tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins,
L’impôt foncier est une dépense tendant à la conservation d’un bien au sens de l’article 815-13 du Code civil. Il s’agit donc d’une dette devant être définitivement supportée par l’indivision, et non par l’occupant du bien (civ. 1°, 13 janvier 2016, n° 14-24 767, Bull.)
Pour rejeter une demande de dénégation de servitude, un arrêt énonce que les eaux usées provenant des habitations alimentées en eau potable peuvent être acheminées, en application de l'article L. 152-15, alinéa 3, sur les fonds intermédiaires par canalisation souterraine vers des ouvrages de collecte et d'épuration ;
A l’occasion d’un litige relatif à l’existence d’un chemin d’exploitation les auteurs d’un pourvoi en cassation ont demandé, par mémoire spécial et distinct, de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée :
L’absence de participation à l’entretien d’un chemin d’exploitation par un riverain ne vaut pas à elle seule renonciation des droits de celui-ci sur ledit chemin ( Civ. 3°, 22 octobre 2015, n° 13-27315, RDR 2016-45, note D. Lochouarn)
Dépassement de la durée légale-absence de sanction
Il résulte de ce texte qu'une SAFER peut rester en possession des biens acquis, à l'amiable ou par préemption, et en gérer la conservation en vue de l'accomplissement de l'ensemble de ses missions, pendant un délai de cinq ans dont le dépassement n'est assorti d'aucune sanction (Civ. 3°, 17 mars 2016 , n° 14- 24 601)
Ayant relevé que l’activité réelle et effective que la société locataire exercait dans les lieux était de nature civile dès lors qu’elle sous-louait tous les locaux de la galerie dont elle était locataire et qu’elle n’avait jamais exploité une autre activité dans les trois années précédant la date du congé, la cour d’appel a notamment retenu que cette circonstance, peu important qu’elle ait été connue du bailleur au moment de la délivrance du congé, autorisait celui-ci à dénier le droit au renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction (Civ. 3°,, 28 janvier 2016,n° 14 -18 628, Loy.et Cop. 2016-30, note Emmanuelle Chavance).
Ayant retenu à bon droit que le dommage constitué par les frais de relogement des locataires de l’immeuble voisin, dont le propriétaire n’était pas le bailleur, concernait des tiers au contrat de location pour lesquels les dispositions de l’article 1733 du Code civil présumant locataire responsable n’était pas applicable, la cour d’appel, a estimé souverainement que ce propriétaire ne démontrait pas, conformément à l’article 1384, alinéa deux du Code civil l’existence d’une faute imputable au locataire de l’immeuble voisin, en a exactement déduit, sans violer le principe de réparation intégrale du préjudice dès lors que le bailleur sollicitait l’indemnisation du préjudice subi par un tiers, que la demande de la société propriétaire voisine devait être rejetée (Civ. 3°, 28 janvier 2016, n° 14-28 812, Bull., D.2016-880, note Bélinda Waltz-Teracol)
Durée inférieur à celle restant à courir du bail principal – Congé par acte extrajudiciaire-congé délivré par lettre recommandée - Nullité.
Un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal ; ayant retenu que la durée prévue du sous-bail ne constituait pas une renonciation de l'une ou l'autre des parties aux dispositions du statut des baux commerciaux qui imposaient la délivrance d'un congé par acte extra-judiciaire, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d’annuler le congé délivré par lettre recommandée (Civ. 3°, 17 mars 2016, n° 14-24 748, Bull.)
Ayant exactement retenu que, s’il n’interdit pas la prise en compte de l’indice de base fixe, l’article L 112-1 du code monétaire et financier prohibe cependant toute organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions, et ayant relevé que la reproduction dans l’avenant à effet de février 2007 de la clause d’indexation contenue dans le bail initial et la référence ainsi faite à l’indice du quatrième trimestre 2003, indice de référence de la signature du bail initial, puis l’application consécutive qui en était faite pour calculer les indexations annuelles dues au titre des années 2007/ 2012 entraînait une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions annuelles, dès lors que le loyer de base prise en compte était celui applicable au 9 février 2007, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision (Civ. 3°,, 25 février 2016, n° 14- 28 165, Bull., note Sébastien Régnault, Loy. et Cop. 2016-29, n°96).
Clause d’échelle mobile - Prix précédemment fixé
Ayant relevé que les parties étaient convenues, à chaque signature des avenants successifs, d'une extension de l'assiette du bail et d'un nouveau loyer, en considération notamment de cette extension, et que les modifications apportées par les avenants impliquaient autant de modifications conventionnelles du loyer, de sorte que la dernière modification par avenant ayant précédé la demande de révision légale devait être considérée comme le prix précédemment fixé conventionnellement au sens de l'article L. 145-39 du code de commerce, la cour d'appel, qui a constaté que la variation entre le loyer en vigueur à la date de la demande de révision et le loyer précédemment fixé conventionnellement n'atteignait pas 25 %, en a exactement déduit que la demande de la société locataire était irrecevable (Civ. 3°, 17 mars 2016, n° 14-26 009, Bull.)
Une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail après une mise en demeure durant un délai de trois mois est valable. L’article L 145 -41 du code de commerce prévoient la délivrance d’un commandement de payer est un délai d’un mois qui n’est qu’un minimum et peut-être contractuellement porté à trois mois (Grenoble, Ch. Com. 4 février 2016,Loy. et Cop. 2015-21, note Emmanuelle Chavance).
Le preneur n’est pas fondé à demander le remboursement d’une partie du loyer en raison de la superficie véritable des lieux loués, inférieur à la superficie mentionnée dans le bail, dès lors que la surface réelle n’a pas été déterminante dans son consentement (Aix-en-Provence, 11e chambre A, 18 décembre 2015,Loy.et Cop. 2016-22, n°93, note Sébastien Regnault).
Le preneur bénéficiaire d’une clause d’exclusivité est en droit d’exiger que le bailleur fasse respecter cette clause par ses autres locataires, même si ceux-ci ne sont pas parties au contrat contenant cette clause (Nancy, 1° Ch., 14 décembre 2015,Loy.et Cop. 2016-24, n° 94, note Sébastien Regnault).
Plan de cession
Viole l’article L6 42-7 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 26 juillet 2005, rendu applicable, par l’article L631-22 du même code, au plan de cession arrêté à la suite de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire l’arrêt qui pour prononcer la résiliation du bail après avoir constaté que la cession du fonds avait eu lieu par acte sous seing privé, contrairement aux clauses claires et précises du bail prévoyant que toute cession devait être reçu par acte authentique, retient que le non-respect de ces exigences de forme constitue une infraction aux clauses du bail qui présente un caractère de gravité suffisante pour conduire à la résiliation de celui-ci (Com. 1er mars 2016,n° 14-14 716, Bull., Loy. et Cop. 2016-28, n° 95, note Emmanuelle Chavance).
La clause de cession imposant des conditions de forme particulières est admise valablement depuis longtemps. Mais il en est différemment en cas de cession d’entreprise. La jurisprudence a déjà eu l’occasion de déclarer inefficace d’autres clauses limitatives de cession du fonds de commerce. Par exemple la clause d’agrément, ou de préférence au profit du bailleur. La clause de garantie solidaire est déclarée non écrite par les articles L622-15 du code de commerce en cas de sauvegarde et de redressement judiciaire et L6 141-12,al 5 en cas de liquidation judiciaire.
Ayant souverainement relevé, par motifs propres et adoptés, que le bail portait sur des terrains correspondant à cent quarante emplacements de camping aménagés, de telle sorte qu'ils constituaient une exploitation unique concernant la même clientèle, que leur aménagement supposait une amenée d'eau et d'électricité sur chaque parcelle, un raccordement aux eaux usées, ainsi que la délimitation des emplacements par des haies vives et que l'affectation de ces locaux à une autre destination ne pouvait se faire sans des travaux importants et coûteux eu égard à la nature de la destination initiale, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
(Civ.3°,9 Juin 2016, n°15-12766)
Compétence du juge des référés.– Il résulte de l’article R 145-23 du code de commerce que le président du tribunal de grande instance est exclusivement compétent pour toutes les contestations relatives à la fixation du prix du bail commercial révisé ou renouvelé, en l’absence d’accord entre les parties.
Considérant qu'un élément incorporel de l'actif immobilisé ne peut faire l'objet d'une dotation annuelle à un compte d'amortissements que s'il est normalement prévisible, dès sa création ou son acquisition, que ses effets bénéfiques sur l'exploitation de l'entreprise prendront fin nécessairement à une date déterminée ; que, lorsque tel n'est pas le cas, l'entreprise peut seulement constituer à la clôture de chaque exercice, comme pour tout autre élément d'actif, une provision pour dépréciation correspondant à la différence entre la valeur comptable de l'élément d'actif et sa valeur probable de réalisation ;
Le sous bail n’entraîne pas renonciation aux dispositions du statut des baux commerciaux, notamment à la délivrance d’un congé par acte extra judiciaire.
Erreur de superficie
Le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour statuer sur une demande de modification du montant du loyer stipulé dans le bail en raison d'une erreur de superficie (civ. 3°, 7 juillet 2016, n°15-15173).
Pour condamner une société à payer une certaine somme au titre des loyers et charges dus au troisième trimestre 2012 avec intérêts au taux légal et capitalisation, un arrêt retient que, dans le commandement de payer, la société bailleresse indique qu'elle entend, si bon lui semble, se prévaloir de la clause résolutoire, de sorte qu'en application de cette clause stipulée dans l'intérêt exclusif du bailleur, qui peut choisir de ne pas l'invoquer, le commandement de payer ne constitue qu'une simple mise en demeure adressée au locataire de régulariser sa situation et que, le bailleur n'ayant pas mis en oeuvre la clause résolutoire, le bail s'est poursuivi ;
Selon un arrêt de la 1° chambre civile de la cour de cassation (Civ.1°, 12 mai 2016, n°15-16743 et 15-18595), il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci.
Le conseiller de la mise en état n'est saisi des demandes relevant de sa compétence que par les conclusions qui lui sont spécialement adressées, selon la cour de cassation (civ. 2°, 12 mai 2016, n° 14-25054 et civ.2°, 12 mai 2016, n°14-28086, Gaz. Pal. 2016-56, note S. Amrani-Mekki.
Pour déclarer le tribunal paritaire des baux ruraux incompétent au profit du tribunal de grande instance, un arrêt retient que, s'il est constant que le premier a une compétence générale pour connaître de toutes contestations dont le bail rural est l'objet, la cause ou l'occasion
Le dépôt au greffe de la cour d'appel de conclusions au fond, non assorti d'une demande de rétablissement de l'affaire alors radiée, ne constitue pas une diligence de nature à interrompre le délai de péremption (Civ.2°,1° septembre 2016, n°15-14 551, Bull.).
Un père de famille, ayant consenti à ses trois enfants une donation-partage portant, notamment, sur la nue-propriété d'immeubles, le donateur s'en réservant l'usufruit, décéde en laissant pour lui succéder ses trois enfants, en l'état d'un testament olographe énonçant :
Ces nouveaux organismes, à but non lucratif, agréés par le préfet de région, consacrent tout ou partie de leur activité au logement et aux équipements collectifs dans le cadre de baux réels solidaires.
Vient d’être publié au J.O. un décret n° 2016-1239 du 20 septembre 2016 relatif aux dérogations en matière d'hébergement collectif des travailleurs saisonniers agricoles
Fixation du loyer - Prescription biennale - Point de départ du délai - Date de revendication du statut.
L'action en fixation du loyer du bail commercial qui s'opère par application de l'article L. 145-5 du code de commerce est soumise au délai de prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce ;
Ayant relevé que les termes du bail, qui prévoyait seulement la faculté de faire édifier tous immeubles et notamment un casino, ne mettaient à la charge de la société Cannes Balnéaire aucune obligation de construire et retenu, sans la dénaturer,
Révision -point de départ triennal
Le point de départ du délai de trois ans prévu par l'article L. 145-38 du code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail et , si la date d'exigibilité du loyer renouvelé avait été reportée au 23 juin 2008, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer,
Le caractère onéreux d'une mise à disposition de terres agricoles ne dépend pas du caractère régulier ou de l'effectivité du versement de la contrepartie expressément convenue par les parties (Civ. 3°, 26 mai 2016, n°15-10838).
Ayant relevé, d'une part, que l'assignation ne mentionnait pas les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable, d'autre part, que les consorts X... ne faisaient état d'aucune diligence de cette nature réalisée avant la délivrance de cet acte, la cour d'appel en a exactement déduit que la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande en partage judiciaire, fondée sur l'inobservation des exigences de l'article 1360 du code de procédure civile, n'était pas susceptible d'être régularisée par la signification, postérieure à l'assignation, d'une sommation interpellative à Mme Z... afin qu'elle prenne position sur la possibilité de procéder à un partage amiable (Civ.1°,21 septembre 2016, n°15-23 250, Bull.)
Durée de société prorogée par assemblée générale - Formalités de publicité différée - Capacité juridique - Tentative de requalification d’un contrat de prestations de services en bail rural.
Une SCEA, titulaire d’un bail à long terme, était immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour une durée de 20 ans à compter du 13 avril 1983 ...
Signification irrégulière - Vice de forme - Grief (non).
Ayant exactement retenu que l'irrégularité de la signification d'un jugement à une partie résultant de l'absence de notification préalable à son avocat est un vice de forme et souverainement apprécié que le syndicat, qui avait pu former un premier appel en temps utile, ne justifiait pas d'un grief consécutif, c'est à bon droit et sans méconnaître l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales que la cour d'appel a dit que la signification du jugement n'était pas nulle, de sorte que le second appel formé par le syndicat était tardif (Civ.2° 22 septembre 2016, n° 15-22386, à paraître au Bulletin).
En ce domaine la notion de grief devient essentielle. La question qui peut se poser est de savoir si l’absence de notification préalable entre avocats entraînerait la même solution en cas de signification afin d’exécution. En l’état de cette jurisprudence, l’absence de grief semble permettre de valider une telle signification.
Le projet de loi qui a abouti à la loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages avait intégré de nouvelles dispositions relatives aux chemins ruraux reprenant sous une autre forme la proposition de loi qui avait été élaborée précédemment. Ce projet visait à l’imprescriptibilité des biens du domaine privé des collectivités territoriales et à l’admission de l’échange des chemins ruraux (voir, Droit de la voirie rurale et du domaine public, sept. 2016, p.160). Mais les articles 76 à 79 qui, en dernier lieu, les concernaient ont été déclarés inconstitutionnels par décision du Conseil Constitutionnel du 4 août 2016.
Le JO du 9 octobre 2016 publie un décret n° 2016-1339 du 7 octobre 2016 modifiant le décret n° 2015-1261 du 9 octobre 2015 fixant la liste des vins rouges tranquilles et des vins blancs tranquilles bénéficiant d'une appellation d'origine protégée pour lesquels un volume complémentaire individuel peut être constitué.
Une SCI avait donné à bail un local dépendant d'un centre commercial en cours de construction, le contrat devant prendre effet à la date de livraison au preneur, au minimum trois mois avant l'ouverture au public ; en dépit de plusieurs mises en demeure, la locataire n'a pas pris possession des locaux ; la SCI bailleresse l'a donc assignée en paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue au bail ;
L’article 172 de la loi du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages insère dans le code de l’environnement un article L. 350-3 ainsi rédigé :
L 145-57 du code de commerce
Si, jusque dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur ou le preneur peuvent opter pour le non-renouvellement du bail, ce délai ne fait pas obstacle à l'exécution de la décision définitive fixant le montant du loyer, qui peut être poursuivie tant que le droit d'option n'est pas exercé ;
Notion ambigüe source de responsabilité des notaires
Les droits de passage sur les fonds privés donnent lieu à un contentieux abondant. Les actes qui les fondent sont souvent imprécis. A cela s’ajoute l’imprécision des anciennes dénominations (voir : Jean Debeaurain, Guide des chemins et sentiers d’exploitation, Edilaix, coll. Point de Droit, 5° éd.,2014, n°3, p.7).La tâche des notaires en est d’autant plus compliquée. Selon la cour de cassation, il leur appartient de lever toute incertitude pour éviter une recherche de responsabilité.
Depuis le 1er janvier 2016, le nouveau régime des autorisations de plantation est entré en vigueur. Les autorisations sont en principe incessibles. Toutefois, dans certains cas, des transferts peuvent être réalisés (§ 3-2 de l’instruction technique du 5 avril 2016- DGPE/SDFE/2016-293).
- Compensation avec loyers impayés
Un juge des référés avait, à la demande d’une société locataire de locaux commerciaux donnés à bail, condamné la société bailleresse à réaliser des travaux sous astreinte ; un juge de l'exécution avait liquidé l'astreinte par deux décisions ; la société bailleresse ayant été mise en redressement puis liquidation judiciaires, la société locataire avait déclaré sa créance au titre des astreintes liquidées ; Puis, le liquidateur lui avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur des loyers impayés depuis la date du jugement d'ouverture de la procédure collective ; La société locataire avait alors formé opposition à ce commandement et invoqué la compensation entre sa créance d'astreintes et la créance de loyers ;
Le JO du 20 octobre publie un décret n° 2016-1401 du 18 octobre 2016 modifiant le titre II du livre V du code rural et de la pêche maritime relatif aux sociétés coopératives agricoles
Dès lors que le congé a été délivré à la seule société bailleresse, alors dessaisie de l'administration et de la disposition de ses biens et de l'exercice de ses actions par l'effet de sa liquidation judiciaire ouverte, celui-ci est nul pour n’avoir pas été notifié au liquidateur.(Com. 27 septembre 2016, n° 14-22644).
Cession d’une unité de production de gré à gré - Cession de droit au bail (non).
Dans cette affaire , le juge-commissaire a ordonné la cession de gré à gré de son fonds de commerce à des repreneurs qui ont ensuite sollicité la révision du prix de cession, motif pris de ce que l’unité de production s’entendait d’un ensemble de moyens matériels et humains permettant l’exercice d’une activité qui poursuit un objectif propre et que le droit au bail ne constitue pas une unité de production et que la cession d’un tel droit s’opère sous les garanties de droit commun et que l'état d'insalubrité du local commercial et des frais subséquents qu'ils avaient dû engager en raison de son état, notamment pour satisfaire aux règles d’hygiène et de sécurité, dont ils n’avaient pas été informés par le liquidateur.
Immatriculation au RCS - Objet social et activité exercée
La dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d'immatriculation n'a pas à être précédée d'une mise en demeure.
Bail rural de 25 ans consenti par GFA - Statuts - Majorité - Congé.-
Une décision récente de la Cour d’Aix en Provence précise divers points de contentieux susceptibles d’apparaître en fin de bail à long terme consenti par un GFA.
Un terrain est divisé en deux lots, dénommés « article 1 » et « article 2 », et il est institué une servitude non aedificandi au profit du lot article 2 sur le lot article 1 ; la zone d'inconstructibilité du lot article 1 a été définie dans l'acte comme se trouvant au sud d'une ligne dont le tracé a été décrit.
Pour être opposable, un arrêté d’insalubrité doit être notifié à celui qui était propriétaire au moment où il a été pris (civ. 3°,22 septembre 2016, n°15-19672 à paraître au bulletin).
Au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ;
La demande de résiliation d’un bail emphytéotique doit être publiée à la conservation des hypothèques (CA Fort de France, 3 juin 2016, Rev. L., Obs. A. Bories)
Titulaire de droit réel, l’emphytéote a toute latitude pour conclure des baux, notamment des baux statutaires. Pour ces derniers, quelle que soit la qualité de l’emphytéote, les bénéficiaires sont soumis au régime du statut applicable à l’exception de quelques modalités particulières de nature à l’affecter au terme du bail emphytéotique.
A partir du 1° janvier 2018, selon l’article 104 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXI° siècle, la désignation des assesseurs des tribunaux paritaires se substitue à l’élection dans les conditions fixées par les articles du code rural et de la pêche maritime modifiés comme suit :
Sommes dues au titre des produits livrés
Selon l’article 99 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXI° siècle, le code civil est complété par un article 2332-4 ainsi rédigé :
Par deux arrêts de principe, la cour de cassation met fin aux divergences jurisprudentielles qui s’étaient manifestées jusqu’ici, au visa de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et de l'article L. 145-33 du code de commerce, en ces termes :
Les défenses au fond pouvant être invoquées en tout état de cause, un bailleur qui a délivré un congé avec refus de renouvellement peut, au cours de l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction, dénier l'application du statut des baux commerciaux (Civ. 3°, 3 nov.2016, n°15-25427 à paraître au Bull.).
Le tribunal d'instance, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d'habitation et professionnel (Civ. 3°, 17 novembre 2016, n° 15-25265, Bull., Rapport, Gaz. Pal., nov. 2016-31)
Pour ordonner la démolition totale d’un bâtiment, un arrêt retient qu'il empiète sur le fonds de voisin, que les considérations de l'expert selon lequel l'empiétement représenterait une bande d'une superficie de 0, 04 m ² sont inopérantes au regard des dispositions des articles 544 et 545 du code civil et que cet empiétement fonde la demande de démolition de la construction litigieuse ;
Ayant constaté que le chemin litigieux figurait sur les plans cadastraux de 1879 et 1882 et contemporains, qu'il était qualifié de chemin d'exploitation dans de nombreux actes, qu'il constituait pour certaines parcelles la seule desserte, que les attestations et photographies, ainsi que les traces de roues, établissaient son usage actuel dans les deux sens par les riverains et plus spécifiquement par les intéressés, la cour d'appel,
Renonciation à succession et déclaration d’acceptation d’une succession à concurrence de l’actif net pourront être effectuées à partir du 1er novembre 2017 auprès du notaire chargé du règlement de la succession. Simplement en ce qui concerne la renonciation, le notaire devra en adresser une copie au greffe du tribunal de grande instance dans le ressort duquel la succession s’est ouverte (art. 804 du code civil nouveau issu de la loi du 18 nov. 2016)
Le légataire universel devait en présence d’un testament olographe ou mystique demander par voie de requête au président du tribunal de grande instance l’envoi en possession des biens conformément à l’article 1008 du Code civil.
Cet article a été abrogé.
En cas de succession vacante c’est désormais le notaire qui saisira directement le juge d’une requête en curatelle de ladite succession par l’autorité administrative chargée du domaine (article 809-1 du Code civil).
Chemin servant à la communication entre les divers fonds riverains ou à leur exploitation
Pour rejeter une demande en extinction de servitude, un arrêt retient que le chemin litigieux, qui n'est pas un chemin public sur lequel n'est pas constituée une servitude au profit d'un fonds dominant ou d'une série de fonds dominants au droit soi du passage, ne peut être qualifié que de chemin d'exploitation desservant sur toute la longueur les fonds riverains ;
La loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne a pour ambition de prendre en compte les spécificités des territoires de montagne et de renforcer la solidarité nationale en leur faveur. Elle entend redéfinir les objectifs de l'action de l'Etat.
Agence bancaire - Bureau à usage exclusif de bureaux (non) - Local monovalent (non).
Ayant relevé que le bail comportait une clause autorisant expressément le preneur à céder son droit au bail ou à sous-louer tout ou partie des lieux pour tous commerces et souverainement retenu que cette clause avait été librement négociée et que son exercice par la locataire était exempt de déloyauté, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs, que les locaux n'étaient pas à usage exclusif de bureaux ;
Ayant, sans dénaturation, relevé que les travaux effectués par la locataire, avaient affecté la distribution des locaux en étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle, développé les surfaces de bureaux, facilité l’accès aux caves en sous-sol et créé des double sanitaires et une cuisine, la cour d’appel a pu en déduire que ces transformations constituaient des modifications notables des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et sa fixation à la valeur locative.
Sommes dues pendant le maintien dans les lieux - Abattement de précarité.
Le droit au maintien dans les lieux s’exerce aux conditions et clauses du bail expiré, de sorte que le preneur reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d’occupation sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande.
Augmentation de plus du quart par rapport à la dernière fixation de loyer contractuelle ou judiciaire
Absence de nouveau délai pour droit de repentir
Soumission au statut des baux commerciaux (non)
Ayant relevé que la Mutuelle locataire avait pris à bail des locaux à usage de bureaux pour les besoins de son activité professionnelle, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 4 août 2008, étaient applicables et que le caractère lucratif ou non de l'activité était indifférent ;
Le contentieux des chemins d’exploitation continue à alimenter les juridictions jusqu’au plus haut niveau.
Il est vrai que cette notion ancienne qui pouvait correspondre à une situation de l’époque s’accommode assez mal avec l’urbanisation actuelle où la multiplication des résidences secondaires à la campagne, même si la jurisprudence a consacré l’existence de ces chemins dont la destination n’est plus strictement agricole.
Aménagement léger - Pose d’un miroir - Répartition du coût
Sauf dispositions législatives contraires, les riverains d'une voie publique ont le droit d'accéder librement à leur propriété, et notamment, d'entrer et de sortir des immeubles à pied ou avec un véhicule. Dans le cas d'une voie communale, le maire ne peut refuser d'accorder un tel accès, qui constitue un accessoire du droit de propriété, que pour des motifs tirés de la conservation et de la protection du domaine public ou de la sécurité de la circulation sur la voie publique.
Le contentieux des chemins d’exploitation continue à alimenter les juridictions jusqu’au plus haut niveau.
Il est vrai que cette notion ancienne qui pouvait correspondre à une situation de l’époque s’accommode assez mal avec l’urbanisation actuelle où la multiplication des résidences secondaires à la campagne, même si la jurisprudence a consacré l’existence de ces chemins dont la destination n’est plus strictement agricole.
L'ouverture d'un chemin au public ne suffit pas à exclure la qualification de chemin d'exploitation.
(Civ. 3°, 9 février 2017, n°15-29153, Bull.)
Ayant constaté que la locataire avait notifié sa demande de révision postérieurement à son mémoire en demande, et retenu, à bon droit, que le mémoire doit, à peine d'irrecevabilité, être précédé d'une demande de révision, la cour d'appel,
Occupation du domaine public
Ayant relevé que les locaux donnés à bail, en ce compris ceux construits sur le terrain d'autrui, avaient été délivrés aux locataires successifs sans aucune modification conventionnelle et que, si la SCI bailleresse avait été, par une convention d'occupation du domaine public, autorisée personnellement à occuper ce terrain, EDF se réservait le droit d'y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, ce dont il résultait que l'exploitation d'une partie des locaux était soumise au bon vouloir d'un tiers disposant de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées et qui a caractérisé le risque d'éviction du preneur, a légalement justifié sa décision.
Disparition matérielle sans incidence sur le droit d’usage des riverains
Il résulte de l’article L. 162-3 du code rural et de la pêche maritime que les chemins d'exploitation ne peuvent être supprimés que du consentement de tous les propriétaires et que leur disparition matérielle ne prive pas les riverains de leur droit de s'en servir ;
Le décret n° 2017-493 du 6 avril 2017 modifie le code de justice administrative (partie réglementaire)
Selon la notice de présentation du texte, les articles 1er à 8 du décret modifient plusieurs articles réglementaires du livre IX du code de justice administrative, consacré à l'exécution des décisions rendues par les juridictions administratives.
Incidence de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016
Ayant retenu que la société Immobilière Parnasse, titulaire d'un mandat d'administration et de gestion, avec pouvoir de donner tous congés, et d'une lettre datée du 19 octobre 2012 la mandatant spécialement pour vendre le bien occupé par Mme X... au terme du bail moyennant un certain prix et pour lui délivrer congé, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise ;
Notification à créancier inscrit de la demande mais non du commandement visant la clause résolutoire
Selon l’article L143-2 « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
Selon l’article L622-23, Modifié par Ordonnance n°2008-1345 du 18 décembre 2008 - art. 31 , « Les actions en justice et les procédures d'exécution autres que celles visées à l'article L. 622-21 sont poursuivies au cours de la période d'observation à l'encontre du débiteur, après mise en cause du mandataire judiciaire et de l'administrateur lorsqu'il a une mission d'assistance ou après une reprise d'instance à leur initiative.
En statuant , sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les conditions dans lesquelles la société bailleresse avait usé de son droit de ne pas se prévaloir de la clause résolutoire ne manquaient pas à l'exigence de bonne foi s'imposant dans l'exécution d'un contrat, alors qu'elle constatait que le bailleur avait, le 24 juin 2010, accepté la restitution des clés des locaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
Action au fond - Délai de paiement
Ayant retenu à bon droit, par motifs propres et adoptés, que l'ordonnance de référé ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire n'avait pas autorité de chose jugée au principal de sorte que le juge du fond pouvait accorder, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, des délais de paiement au débiteur au bonne foi dès lors qu'il n'en avait pas déjà obtenus, et relevé que les paiements intervenus avaient permis d'apurer la totalité de la dette locative au 31 décembre 2010 de sorte que la société locataire était de bonne foi, la cour d'appel a pu accorder rétroactivement un délai de paiement et a légalement justifié sa décision ;
Décision passée en force de chose jugée (non)-Suspension des poursuites en cas d’appel.
L'action introduite par le bailleur, avant la mise en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement. La cour d'appel, qui a constaté qu'une procédure collective était ouverte à l'encontre du preneur et qui était tenue de relever, au besoin d'office, les effets attachés au principe de l'interdiction des poursuites individuelles, a violé la loi.
Civ. 3°, 26 mai 2016, n° 15-12750, note Ph. H. Brault, Loy.et Cop. Juil. Août 2016-23, Comm. 176
Le dessaisissement du débiteur par l'effet de sa mise en liquidation judiciaire, qui ne porte que sur ses droits patrimoniaux, et auquel échappent ses droits propres, n'emporte pas changement de capacité au sens de l'article 531 du code de procédure civile ;
Révision - Renonciation du preneur à faire fixer un loyer inférieur au loyer contractuel - Clause inopérante
Dans cette affaire, le bail prévoyait une indexation annuelle, et comportait une clause selon laquelle « il a été expressément convenu, comme constituant une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel défini ci-dessus, même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel » ;
Exception de procédure (non)
Pour accueillir la demande de la société bailleresse ayant fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire, un arrêt retient que la locataire, qui prétend opposer une difficulté sérieuse sur la validité des commandements de payer, soulève en réalité une exception de nullité qui est soumise aux règles régissant les exceptions de procédure et en particulier à l'article 74 du code de procédure civile et que, n'ayant pas soulevé ce moyen devant le premier juge, la locataire est irrecevable en sa demande tendant à la nullité des commandements litigieux ;
Pour accueillir une demande en nullité du prix du fermage, un arrêt retient que l'action engagée par les preneurs est une action en nullité du fermage fondée sur l'illicéité de la clause fixant le prix du fermage et non une action en révision du prix fondée sur les dispositions de l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime et que le délai de trois ans fixé par ce texte ne leur est pas opposable ;
Nullité pour défaut de précision de nature à induire en erreur le preneur
Ayant relevé que le congé délivré au fermier indiquait que la reprise était exercée pour Mme Z... à titre personnel et constaté, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments produits, que les biens objet de la reprise étaient destinés à être exploités par mise à disposition consentie par le repreneur à une société, la cour d'appel a exactement retenu, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'intérêt économique de ce choix, que le congé devait, à peine de nullité, mentionner cette circonstance ;
Tarifs de postulation
Le décret n° 2017-862 du 9 mai 2017 relatif aux tarifs réglementés de postulation des avocats en matière de saisie immobilière, de partage, de licitation et de sûretés judiciaires a pour objet : la mise en place du dispositif de régulation des tarifs réglementés de postulation des avocats dans ces domaines.
Un décret n° 2017-916 du 9 mai 2017 (JO 10 mai) relatif aux modalités de tenue et de mise à jour du registre des actifs agricoles, qui entre en vigueur le 1° juillet 2018 ( !),
fixe les modalités de tenue et de fonctionnement du registre des actifs agricoles.
Le décret n° 2017-895 du 6 mai 2017 relatif aux notaires, aux commissaires-priseurs judiciaires et aux huissiers de justice, par au JO du 10 mai 2017 explicite les règles de nomination des notaires, commissaires-priseurs judiciaires ou huissiers de justice associés ou salariés lorsque la société est titulaire de plusieurs offices, de suppression de la possibilité pour un commissaire-priseur judiciaire individuel d'être titulaire de deux offices, de réorganisation territoriale du service d'audience assuré par les huissiers de justice.
Un décret n° 2017-888 du 6 mai 2017, publié au JO du 10 mai, relatif à l'action de groupe et à l'action en reconnaissance de droits prévues par la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXI ° siècle définit les règles procédurales applicables, devant le juge judiciaire d'une part, et devant le juge administratif, d'autre part, aux actions de groupe régies par la loi de modernisation de la justice du XXI° siècle.
Appel général - Concentration des prétentions - Harmonisation des délais
Le décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 relatif aux exceptions d'incompétence et à l'appel en matière civile (JO 10 mai) qui entre en vigueur le 1° septembre 2017 à l'exception des dispositions relatives à l'aide juridictionnelle (article 38) et à l'application du décret relatif aux instances consécutives à un renvoi après cassation (article 52), qui entrent en vigueur sans délai.
Le décret n° 2017-892 du 6 mai 2017 (JO du 10 mai) porte diverses mesures de modernisation et de simplification de la procédure civile.
Il entre en vigueur le lendemain de sa publication, à l’exception de la communication électronique devant le tribunal de grande instance pour les instances introduites à partir du 1° septembre 2019.
Le décret n° 2017-889 du 6 mai 2017 (JO du 10 mai) transfère aux officiers de l'état civil l'enregistrement des déclarations, les modifications et les dissolutions des pactes civils de solidarité, à partir du 1° novembre 2017, pour alléger les greffes des tribunaux d’instance.
Des locaux commerciaux étaient donnés à bail à une société, par un bailleur qui lui a délivré, le 4 décembre 2014, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement d'un arriéré de loyer et, le 8 janvier 2015, l'a assignée en paiement d'une provision à valoir sur les loyers impayés ;
Ayant exactement retenu que le bailleur n'était pas tenu de motiver sa contestation, la cour d'appel, qui a constaté que les bailleresses avaient manifesté de façon non équivoque leur opposition à l'adjonction aux activités autorisées au bail de l'activité envisagée par la locataire dans le délai imparti, en a justement déduit que la déchéance prévue à l'article L. 145-47 du code de commerce n'était pas encourue.
« Ouvert au public, un chemin d’exploitation ne perd pas sa qualification »
L'ouverture d'un chemin au public ne suffit pas à exclure la qualification de chemin d'exploitation, selon la Cour de cassation.
« Ouvert au public, un chemin d’exploitation ne perd pas sa qualification »
L'ouverture d'un chemin au public ne suffit pas à exclure la qualification de chemin d'exploitation, selon la Cour de cassation.
... par le preneur pour l’échéance triennale
Pour rejeter une demande en paiement des loyers jusqu'au terme de la nouvelle période triennale, un arrêt rendu, par la cour d’Aix en Provence, retient que le congé délivré pour l’échéance triennale par le preneur met fin irrévocablement au bail en l'absence d'accord du bailleur pour en accepter la rétractation et que l'acte de réitération d'un congé par le preneur pour l'échéance triennale suivante mentionne expressément qu'il n'entend pas renoncer au congé délivré pour l’échéance triennale antérieure.
... en l’état d’une distorsion temporelle entre l’indice de base fixe et l’indice multiplicateur
Ayant constaté que la clause d'indexation disposait que l'indice à prendre en considération serait le dernier indice publié au 1er janvier de chaque année, l'indice de référence étant le dernier connu au 1er juillet 1996, et relevé que la SCI avait, lors de la première révision le 1er janvier 1998, pris en compte l'indice publié à cette date, soit celui du 2ème trimestre 1997, et l'avait rapporté à celui connu au 12 juillet 1996, soit celui du 1er trimestre 1996, la cour d'appel, qui a constaté une distorsion temporelle entre l'indice de base fixe et l'indice multiplicateur, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
... en exécution d’un bail dérogatoire
Ayant relevé que la société locataire avait mis fin au bail commercial en délivrant un congé et que le bail avait pris fin à sa date d’effet, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'entrée dans les lieux du preneur énoncée à l'article L. 145-5 du code de commerce, vise la prise de possession des locaux en exécution du bail dérogatoire, peu important que le preneur les ait occupés antérieurement en vertu d'un autre titre depuis expiré.
Selon une décision de la cour d’Aix en Provence du 1er juin 2017 (4°ch. A, n° 14/20 950) il découle de l’article L 162-1 du code rural et de la pêche maritime et en particulier des termes « usage communs à tous les intéressés », que les riverains d’un chemin d’exploitation bénéficient d’un droit d’usage composé d’un droit d’usage légal réciproque et de l’usus du droit de propriété ; les non riverains ont pour leur part un droit d’usage unilatéral, sauf interdiction au public ; tous ont donc sur le chemin un droit de co- usage indivis, en cas de pluralité de fonds traversés.
à usage professionnel - Absence d’autorisation (L 631-7 du CCH) - Nullité du bail
Les locaux d'un bail mixte d'habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; ayant relevé que les locaux donnés à bail étaient, au 1er janvier 1970, affectés partiellement à un usage d'habitation, retenu, exactement, que l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et à l'usage professionnel était indifférente à l'application du texte précité et constaté que les bailleurs ne justifiaient pas avoir obtenu l'autorisation d'affecter la totalité des lieux à un usage professionnel, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le bail du 26 juillet 2012 devait être annulé ;
Ayant exactement retenu qu'une zone constructible à vocation d'habitat n'était pas, au sens de l'article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, une zone urbaine disposant des équipements publics desservant les constructions et constaté que la parcelle, objet de la résiliation, n'était pas viabilisée, ni desservie par les réseaux, alors qu'elle était destinée, selon la carte communale, à accueillir une opération de type lotissement, la cour d'appel, abstraction faite du motif erroné mais surabondant assimilant une carte communale à un document d'urbanisme tenant lieu de plan local d'urbanisme, en a justement déduit que l'acte de résiliation devait être annulé pour défaut d'autorisation préalable.
Statut applicable
Quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ; ayant relevé que les preneurs s'étaient maintenus dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire fixée au 13 octobre 2010, la cour d'appel en a exactement déduit qu'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance le 14 octobre 2010.
Le JO du 9 août 2017 publie un décret n° 2017-1246 du 7 août 2017 modifiant les livres Ier et II de la partie réglementaire du code rural et de la pêche maritime
Selon sa notice de présentation, un décret n° 2017-1318 du 4 septembre 2017 relatif à un apport de trésorerie remboursable au bénéfice des agriculteurs, fixe les modalités d'octroi d'un apport de trésorerie remboursable à taux zéro aux exploitants agricoles ayant déposé une demande d'aide au titre de la politique agricole commune pour la campagne 2017 ; l'équivalent subvention de cet apport constitue une aide de minimis.
Assiette du chemin sur un seul fonds
Servitude de passage constituée sur l’assiette d’un chemin d’exploitation
1° La qualification de chemin d'exploitation peut être retenue quand bien même le titulaire du droit de propriété sur le chemin serait un seul des riverains, puisque c'est le droit d'usage qui est déterminant pour apprécier son existence.
Le JO du 10 septembre 2017 publie un décret (n° 2017-1327 du 8 septembre 2017) relatif à l'irrigation des vignes aptes à la production de vins à appellation d'origine contrôlée
jusqu’à la ligne divisoire située au milieu d’un mur mitoyen
Ayant relevé que la construction était autoportante et ne prenait pas appui sur les murs, ce dont il se déduisait que le bris de toiture et le chéneau ne faisaient pas obstacle au droit d'exhaussement ouvert par l'article 660 du code civil aux copropriétaires du mur mitoyen et n'entraient pas dans les prévisions de l'article 658 du même code, la cour d'appel, qui a constaté que cette construction réalisait en surplomb un empiétement sur le fonds voisin, en a exactement déduit qu'il y avait lieu d'en ordonner le retrait jusqu'à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen
lui permettant de dénier l’application du statut jusqu’à la décision définitive de fixation d’indemnité d’éviction
Pour avoir déclaré prescrite une action en dénégation du droit au statut des baux commerciaux, au motif que le bailleur doit agir dans le délai de prescription de l'article L. 145-60 du code de commerce, soit deux ans à compter de la date d'effet du congé, la condition d'immatriculation s'appréciant à cette date, un arrêt de la cour de la cour de Paris est sanctionné par la cour de cassation. Celle-ci estime que le bailleur qui a offert le paiement d'une indemnité d'éviction après avoir exercé son droit d'option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction.
pour une action en requalification d’une convention en bail commercial
Le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs.
Nullité du contrat
Après avoir constaté que la dispense de la condition d'exploitation exigée par l'article L. 144-3 du code de commerce avait été accordée à la société locataire, qui s'était prévalue de l'état de santé de sa gérante, pour « cette location-gérance », et relevé que cette dispense qui avait été ainsi donnée en considération d'éléments factuels rendant alors impossible l'exploitation personnelle du fonds, n'était pas définitive de sorte qu'il appartenait à celle-ci d'en réitérer la demande avant la conclusion de chaque contrat de location-gérance, une cour d'appel a pu en déduire qu'en l'absence de dispense obtenue pour le contrat en cours, celui-ci était nul.
renouvellement de bail commercial
Après avoir constaté que la société locataire avait demandé le renouvellement du bail au 1er avril 2006 et qu'à défaut d'avoir répondu à cette demande dans le délai de trois mois, la société propriétaire était réputée l'avoir acceptée tacitement de sorte que le bail s'était renouvelé le 1er avril 2006, c’est-à-dire antérieurement à la vente sur saisie de l’immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article L 145-10 du code de commerce.
Exclusion de l’art R 145-8
La soumission du bail aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d'une seule utilisation exclut l'application des dispositions de l'article R. 145-8 du même code ;'ayant relevé que le bail portait sur un bien loué en vue d'une seule utilisation au sens du premier de ces textes, la cour d'appel, , a retenu, à bon droit, que le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ;
Le JO du 27 octobre 2017 publie un Décret n° 2017-1492 du 25 octobre 2017 modifiant le livre VII de la partie réglementaire du code rural et de la pêche maritime.
Rétractation du congé pour motif grave et légitime dans le délai de deux ans à compter du jour ou le bailleur a eu connaissance de l’exercice d’activités non autorisées
Prescription – Point de départ du délai - Connaissance de l‘infraction
Rétractation du congé pour motif grave et légitime dans le délai de deux ans à compter du jour ou le bailleur a eu connaissance de l’exercice d’activités non autorisées
Le JO du 2 décembre 2017 publie un décret n° 2017-1643 du 30 novembre 2017 relatif à la création du tribunal d'instance de Paris et à la suppression des vingt tribunaux d'instance d'arrondissement.
Sort des dettes de loyers et de remise en état
En l’état de l'acquisition du fonds par les bailleurs, la dette de loyers échus avant la cession du bail n'est pas, sauf stipulation contraire, transmise au cessionnaire, de sorte que celui-ci ne réunit pas sur sa personne les qualités de débiteur et de créancier de cette obligation.
ART L 145-41 et L 145-15 du code de commerce
Selon la Cour de cassation, la mise en oeuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire.
l’immeuble étant devenu impropre à son exploitation
Pour dire n'y avoir lieu de constater la résiliation de plein droit du bail et condamner la bailleresse à exécuter des travaux, un arrêt retient qu'à défaut de perte totale, la résiliation du bail de plein droit ne peut être constatée et que, le bail se poursuivant, la société propriétaire, en sa qualité de bailleur, doit, en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état.
Un propriétaire de diverses parcelles traversées par un chemin, ayant souhaité se clore, et la commune s'y étant opposée en soutenant que ce chemin était un chemin rural , a assigné celle-ci sur le fondement de la voie de fait résultant de l'appropriation de l'assiette dudit chemin.
Est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale d'un autre lot ; la cour d'appel ayant retenu que les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l'usage et l'utilité des autres lots appartenant à d'autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires, il en résulte que ces droits sont perpétuels.
Une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit ; l'acte constitutif ne conférant pas le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude, cette aggravation de la servitude ne pouvait être admise sans violation de l’article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016).
... par suite d’une erreur de surface locative, portée devant le juge des référés.
Droit d’usage et droit de propriété de l’assiette du chemin, entretien
Un intéressant arrêt rendu par la Cour d’Aix-en-Provence (4° ch. A , 5 juillet 2018, RG n° 17/00342, inédit) rappelle quelques éléments qui caractérisent les chemins d’exploitation
Congé délivré par un co-gérant de GFA sans autorisation préalable d’une assemblée générale exrtraordinaire
Sur pourvoi en cassation, un GFA et sa co-gérante font grief à un arrêt d’annuler un congé pour défaut d’autorisation du gérant par l’assemblée générale extraordinaire ;
La Cour de cassation répond :
Une SCEA fait grief à l’arrêt de valider des congés.
La Cour de cassation répond :
Le JO. du 8 août 2018 a publié le décret n° 2018-717 du 3 août 2018 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Après avoir refusé de renouveler le bail, une société bailleresse a exercé son droit de repentir et offert à la société locataire le renouvellement du bail au 1er février 2006, puis l'a assignée en fixation du montant du loyer révisé ;
« Mise à jour annuelle »
Le Journal officiel du 7 décembre 2018 publie un décret n° 2018-1092 du 5 décembre 2018 portant mise à jour annuelle des tarifs et des valeurs locatives des locaux professionnels pris pour l'application de l'article 1518 ter du code général des impôts. Il a pour objet de déterminer les modalités de mise en œuvre de la mise à jour annuelle des tarifs ou, le cas échéant, des valeurs locatives des locaux professionnels par la constatation de l'évolution de loyers déclarés en application de l'article 1498 bis du code général des impôts (CGI).
« Compatibilité avec des servitudes de passage »
Ayant retenu, souverainement, qu'il résultait des différents actes et plans soumis à son examen que le chemin existait depuis 1910, qu'il servait à l'époque à lier des parcelles agricoles, que l'usage du chemin était exclusivement réservé à la communication entre les divers fonds et que l'urbanisation ultérieure de la commune n'avait pas modifié cet usage et, à bon droit, que l'existence de servitudes de passage n'excluent pas en soi une telle qualification, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que ce chemin devait être qualifié de chemin d'exploitation (Civ. 3°, 14 juin 2018 , n° 17-20567, Bull.) .
« L’usage des chemins d’exploitation n’est pas régi par les règles de l’indivision »
« L’usage commun des chemins d’exploitation n’est pas régi par les règles de l’indivision et chaque propriétaire riverain dispose du droit d’en interdire l’accès aux non-riverains » (Civ. 3°,29 nov. 2018,n° 17-22508, Bull. R. I.)
« La constitution d’une servitude de passage à travers un fonds riverain du chemin est insuffisante »
Selon le tribunal, l’impasse en cause n’a pour unique usage que l’exploitation des fonds des demandeurs et des autres riverains. En effet, elle n’a aucune autre utilité en ce qu’elle ne permet pas de relier plusieurs voies publiques ou même chemins entre eux et en ce qu’elle ne permet pas plus d’accéder à autre chose qu’aux seuls fonds des riverains. A cet égard, l’argument tiré du fait que ce chemin soit, in fine et indirectement relié à la voie publique n’exclut pas qu’il s’agisse d’un chemin d’exploitation. En effet, pour pouvoir, exploiter les fonds, conformément à la loi, il est le plus souvent nécessaire de permettre un accès à la voie publique. Cet accès n’est donc pas exclusif de la qualification de chemin d’exploitation. Dès lors, c’est à tort qu’est dénié cette qualification au chemin en cause. Il n’est du reste pas proposé de qualification alternative recevable. En effet, la servitude proposée à demi-mot n’est en rien démontrée….
Surtout, la lecture de la copie faite en août 1961 par le maire… du règlement des eaux de la source de la…, commune de F…., de 1841, confirme que ce canal ou béalage avait été aménagé pour amener l’eau au moulin de ville, en traversant ou longeant des terrains dont les propriétaires ne pourraient demander aucune indemnisation pour les nuisances causées, ni empêcher le passage des meuniers ou de leurs employés pour effectuer l’entretien ou le curage du caniveau.
L'action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle et infranchissable sans moyens techniques appropriés.
(Civ. 3°, 13 déc.2018 n° 17-31270, Bull.)
« Biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible ou parts de groupement foncier»
Le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d’une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat et non à compter de la notification du refus de renouvellement du bail.
Art. L 145-16-2 du code de commerce - Dispositions transitoires.
L’article L 145-16-2 du code de commerce, qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate, et la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à 3 ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties (Civ. 3°,11 avril 2019, n°18-16121, P+B+I, D. 2019-814).
Le Journal officiel du 4 mai 2019 publie un décret n° 2019-402 du 3 mai 2019 portant diverses mesures relatives à la communication électronique en matière civile et à la notification des actes à l'étranger.
Le JO du 16 juin 2019 a publié un décret n° 2019-597 du 14 juin 2019 portant modification de l'article D. 665-11 du code rural et de la pêche maritime qui supprime les déclarations d'intention d'arrachage, de plantation et de surgreffage, mais conserve les obligations déclaratives auxquelles les viticulteurs sont astreints à l'issue de leurs travaux.
Le JO du 28 juin 2019 publie un décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles
Revendication de propriété de l’assiette d’un chemin contre une commune ayant classé celui-ci dans la voirie communale, alors qu’elle ne pouvait fonder son droit de propriété sur un titre ou sur la prescription acquisitive.
Une très intéressante décision a été rendue par la Cour de cassation à l’occasion d’une demande d'annulation d’un arrêté d'alignement par lequel le maire d’une commune avait, en déterminant la limite de la voie publique, intégré dans celle-ci le chemin de desserte d’une propriété riveraine.
CA. Agen, Chambre civile, 4 septembre 2019, RG., n° 16/01455. Chemin rural -opération de classement – recours contre le classement (non) – reconnaissance d’un chemin d’exploitation (non)
Nous proposons chaque mois un commentaire des arrêts rendus par les différentes Cours d’appel françaises. Ainsi, tout en ayant une approche générale du régime juridique des chemins d’exploitation, le lecteur pourra appréhender les subtilités et les interprétations propres à chaque Cour. Afin de faciliter la compréhension de cette qualification au régime juridique complexe, chaque arrêt fait l’objet de commentaires publiés sur des vidéos qui seront mis en ligne prochainement.
F. Bérenger
Issue de la réforme de la justice et de la procédure, le dépôt de dossier sans plaidoirie bénéficie d’un déconfinement plus rapide. Le développement de cette pratique mutique allongera plus encore les délais de fixation d’audience pour plaider. Cette pression processuelle fait fi des intérêts des justiciables. Mais au fond qui se préoccupe vraiment de la justice civile qui ne représente que 10 % du contentieux ?
Nous proposons chaque mois un commentaire des arrêts rendus par les différentes Cours d’appel françaises. Ainsi, tout en ayant une approche générale du régime juridique des chemins d’exploitation, le lecteur pourra appréhender les subtilités et les interprétations propres à chaque Cour. Afin de faciliter la compréhension de cette qualification au régime juridique complexe, chaque arrêt fait l’objet de commentaires publiés sur des vidéos qui seront mis en ligne prochainement.
Nous proposons chaque mois un commentaire des arrêts rendus par les différentes Cours d’appel françaises. Ainsi, tout en ayant une approche générale du régime juridique des chemins d’exploitation, le lecteur pourra appréhender les subtilités et les interprétations propres à chaque Cour. Afin de faciliter la compréhension de cette qualification au régime juridique complexe, chaque arrêt fait l’objet de commentaires publiés sur des vidéos qui seront mis en ligne prochainement.