Baux commerciaux
Le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises qui prévoit d’adapter le régime des baux commerciaux a été voté par le Sénat le 17 avril 2014. Sont concernés les articles suivants du Code de commerce :
L 145-2 – Le régime du droit de préemption commercial est légèrement modifié.
L 145-3 – Il est créé un contrat de mise à disposition d’emplacement situé dans l’enceinte d’un lieu de vente et dont il profite de la chalandise, dès lors que l’emplacement n’a pas d’accès direct sur l’extérieur ou sur le mail commercial, que son exploitation est soumise au respect des horaires d’ouverture et de fermeture du lieu de vente et que les parties ont expressément exclu ces contrats du champ d’application du statut des baux commerciaux.
L 145-4 - L’Interdiction d’opposition à une résiliation anticipée du bail commercial vaut pour les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux monovalents, et les baux de locaux à usage exclusif de bureaux.
L 145-5 – Les baux dérogatoires de deux ans pourront être conclus pour trois ans. Un état des lieux devra être dressé à l’entrée et à la sortie du locataire. Cette obligation sera imposée pour les autres baux commerciaux et pour les baux professionnels.
L 145-12- Pour un bail de plus de neuf ans les parties pourront convenir de son renouvellement pour la même durée.
L 145-13 – Cet article discriminatoire à l’égard des étrangers est abrogé, de même que l’article L 145-23.
L 145-16- Cet article relatif à la fusion ou la scission de sociétés est réécrit. Ces opérations créent souvent des difficultés sur le sort du bail et les autorisations du bailleur à recueillir pour éviter la sanction d’une cession. Voir par exemple pour un cas de dissolution sans liquidation : Civ. 3°, 9 avril 2014, n° 13-11 640, à paraître au Bulletin ; D. 2014-927.
L 145-16 -1- Clause de garantie de paiement des loyers en cas de cession. Ce nouvel article impose au bailleur d’informer le cédant dès le premier mois d’impayé.
L 145-16-2 – Cet article limite à trois ans, depuis la cession, la mise en œuvre de la garantie de cession.
L 145-34 et L 145-38 – Ces articles visent l’Indice « référent ».
L 145-35- La compétence des commissions est étendue aux litiges de charges et travaux.
L 145-38-–La révision du loyer prend effet à compter de la demande qui est faîte.
L 145-39– Cet article consacre le plafonnement du déplafonnement.
L 145-46-1 –La préemption du locataire ne porte que sur le local vendu. Il n’est donc pas applicable en cas de cession totale de l’immeuble.
Cette disposition est dans le sens de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation. En effet, selon elle, en présence d’une clause accordant un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l’objet d’une promesse de bail, on ne saurait imposer au bailleur l’obligation de diviser son bien pour permettre la préemption sur ledit local (Civ .3°, 9 avril 2014, n° 13-13949, à paraître au Bulletin).