Hôtel - Travaux d’amélioration
Jusqu’au terme du délai de 12 ans, il ne peut être tenu compte des améliorations apportées. Le délai de 12 ans ne court qu’à compter de l’exécution des travaux et non de l’autorisation donnée par le bailleur.
(Civ. 3°, 13 novembre 2013, n°12-21 165, Bull. ; Loy et cop. 2014-19, n°14 note PH.H.Brault ; Rev. Loy. 2014-11, note Julien Prigent.
Problèmes : L 311-3 du Code du tourisme prévoit :
-Travaux n’affectant pas le gros œuvre : le preneur peut engager les travaux dès la notification du projet (avec plan et devis descriptif et estimatif) au bailleur.
-Travaux affectant le gros œuvre : Ils ne peuvent être entrepris, faute d’accord du bailleur, qu’après avis favorable d‘une commission départementale (sur sa composition et saisie cf. R 311-2, D 311-3 et R 311-4 du Code du tourisme).
Comment calculer le délai de 12 ans dans le 1° cas ?
Il semblerait, à compter de la notification.
Comment dans le deuxième cas calculer le délai si les travaux sont effectués par tranche sur plusieurs années ?
L’article 311-4 prévoit un délai de deux mois pour accord du bailleur : en ce cas le délai courrait selon la jurisprudence à compter de l(expiration des deux mois.
L311-2 code du tourisme
Jusqu’au terme du délai de 12 ans, il ne peut être tenu compte des améliorations apportées. Le délai de 12 ans ne court qu’à compter de l’exécution des travaux et non de l’autorisation donnée par le bailleur.
(Civ. 3°, 13 novembre 2013, n°12-21 165, Bull. ; Loy et cop. 2014-19, n°14 note PH.H.Brault ; Rev. Loy. 2014-11, note Julien Prigent.
La cour de cassation est donc favorable au preneur en tenant compte de la date d’exécution des travaux.
La difficulté demeure pour la fixation du loyer :
Le juge des loyers commerciaux déterminera au renouvellement la valeur locative, moins un abattement et le temps pendant lequel il sera encore applicable.
Le terme de 12 ans doit permettre au juge des loyers de tenir compte des améliorations, sans qu’il y ait lieu d’attendre le renouvellement suivant pour demander un loyer correspondant à l’incorporation des améliorations.