Valeur locative
Local monovalent - clause d’accession
Abattement forfaitaire sur la valeur après travaux
Sur le pouvoir souverain des juges du fond, pour fixer le loyer à la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui et apparu le meilleur : Civ. 3°, 18 Juin 2013, n°12-22 226, STE le Cinématographe, Loy. et cop. 2014-23, n°16, note E. Chavance.
L’arrêt rappelle les principes en matière d’accession et précise le mode de calcul de la valeur locative en présence d’une clause d’accession en fin de jouissance.
Logement transformé en 5° salle ;
Rappel des cas :
1° l’accession intervient à « l’expiration du bail » ou « en fin de bail » : le bailleur ne peut s’en prévaloir que lors du second renouvellement suivant exécution des travaux. Et si les travaux modifient les caractéristiques des locaux : prise en compte à l’occasion du 1° renouvellement.
2° Si l’accession est indiquée « en fin de jouissance » ou « à la sortie des lieux », le bailleur ne peut s’en prévaloir pour déterminer la valeur locative.
3° Si, pour l’accession, aucune date n’est précisée, il est nécessaire de rechercher la commune intention des parties. Si clause de nivellement : l’accession est considérée comme intervenant en fin de jouissance (Civ.3°,7 fév.2007, Adm. Mai 2007, p.35).
Si la clause indique absence de droit à indemnisation lors du départ : celle-ci ne s’oppose pas à une accession en fin de bail (cas n° 1)
4° si rien n’est prévu : l’accession s’opère en fin de bail. Les effets sont reportés lors du second renouvellement.
Dans l’affaire ici : pas de date, mais ils estiment que le renouvellement était incompatible avec la remise en état des lieux et que la clause d’accession ne pouvait jouer qu’à la fin des relations contractuelles. Pour le calcul de la valeur locative, il fallait soit faire abstraction des travaux de la 5° salle, soit procéder à un abattement forfaitaire sur la valeur locative après travaux. La cour de Colmar confirme le jugement de 1° instance appliquant un abattement de 25%. Le locataire souhaitait d’avantage, mais la cour de cassation laisse aux juges du fond toute leur appréciation sur le mode de calcul.