Droit d’option afin de non-renouvellement du bail. Prescription. Montant de l’indemnité d’occupation statutaire.

L’option ayant été exercé par acte du 28 décembre 2012 et la demande en paiement de l’indemnité d’occupation  formalisée par conclusions du 31 janvier 2013 saisissant le conseiller de la mise en état, la prescription biennale n’est pas acquise, et ne saurait être appliqué s’agissant de l’arriéré, la prescription n’ayant pas couru pour la période au cours de laquelle le bailleur ne pourrait agir en paiement de cette indemnité.

L’exercice par le locataire du droit d’option visée à l’article L 145- 57 du code de commerce a pour conséquence que le bail n’a jamais été renouvelé de sorte que le preneur est depuis la date d’effet du congé occupant sans droit ni titre est tenu en conséquence au paiement d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité distincte dans son principe du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès l’exercice par le preneur de son droit d’option, de sorte qu’en l’absence de convention la référence aux loyers antérieurs pour la fixation de l’indemnité d’occupation n’est pas une référence pertinente, ni juridiquement ni économiquement, puisque le bail ayant duré plus de 12 ans le principe du déplafonnement avait déjà été judiciairement tranché.

Il ne s’agit toutefois pas d’une indemnité de droit commun, dont le montant à la fois comminatoire et indemnitaire est librement fixé par le juge, mais d’une indemnité d’occupation statutaire, puisqu’elle trouve son origine dans l’application de l’article L 145 57 du code de commerce, et doit être fixé par référence à la valeur locative laquelle se détermine selon les critères définis à l’article L 145 33 du code de commerce.

 Enfin il n’y a pas lieu d’appliquer de mécanismes d’indexation, faute de précision contractuelle sur ce point.

Le local concerné se trouve à Martigues dans le quartier Jonquière est en entrée de ville, cet emplacement est qualifié de très favorable par l’expert, il est destiné à l’activité de garage. Il s’agit d’un vaste local comprenant un atelier de réparation avec cabine peinture six ponts élévateurs, sur le côté cinq bureaux, un local sanitaire, un locale pièce détachée sous couverture éverite, en façade nord sur l’avenue Frédéric mistral petite aire de stationnement pour six véhicules à l’arrière au sud cour goudronné. Le local est fonctionnel et bien adapté l’activité avec un atelier de vastes dimensions, traversant du Nord-Sud, une cour fermée de 440 m² environ permettant l’entreposage de véhicules et le bénéfice de deux accès, local est bien entretenu, la destination est exclusivement l’activité de garage station-service.

La surface pondérée déterminée par expert soit 735,06 m² P 20 n’est pas critiqué.

L’expert a retenu de référence de garage l’un à Gignac la Nerthe, l’autre à Miramas.

La cour retient la valeur locative moyenne, soit 60 €.

Indemnité d’occupation est due pour la période du 1^er février 2006 date d’effet du congé au 31 mars 2013 date du départ de la société locataire, soit 86 mensualités, ce qui donne un solde à payer de 197 898,04 euros.

(Aix-en-Provence, 11^e ch.B, 4 décembre 2014, N° 10/21 159, Nastri C contre SA S Aix automobile)