Commentaire de la Loi Pinel

                                                                           

Adaptation du régime des baux commerciaux 

 

Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (J.O. du 19 juin 2014) portant notamment adaptation du régime des baux commerciaux

Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial (J.O. du 5 novembre 2014)

Loi n°2015-991 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (J.O. du 7 août 2015)

 

 

Jean Debeaurain

Docteur en Droit

Maître de Conférences honoraire

Avocat au barreau d’Aix-en-Provence

Spécialiste en droit immobilier et rural

 

 

 

SOMMAIRE

 

Introduction

Bibliographie

 

Code de commerce

Art. L 145-2 Extension du champ d’application.

Contrat de revitalisation artisanale et commerciale.

 

Art. L 145-4 De la durée.

Art. L 145-5 Dérogation au statut.

Art. L 145-5-1 Convention d’occupation précaire.

Art. L 145-9 Des congés.

Art. R 145-1-1 Date du congé donné par lettre recommandée avec avis de réception

Art. L 145-13 Etrangers

Art. L 145-23 Etrangers exclus de la reprise pour habiter.

Art. L 145-15 Clauses réputées non écrites.

Art. L 145-16 Clauses relatives à la cession de bail, fusion de sociétés, apports, garanties.

Art. L 145-16-1 et 2 Clauses de garantie en cas de cession.

Art. L 145-34 Plafonnement du loyer et dérogation

Art. L 145-35 et D 145-12 à D 145-19 Commission départementale de conciliation.

Art. D 145-18 Harmonisation du texte règlementaire avec l’article L 145-35.

Art. L 145-38 Révision légale du loyer, condition de fond.

Art. R 145-20 Exclusion de l’accord des parties pour une révision rétroactive en cours d’instance.

Art. L 145-40-1 De l’état des lieux, des charges locatives et des impôts.

Art. L 145-40-2 Inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances.

Art. R 145-35 Répartition des charges, impôts, taxes, redevances et travaux.

Art. R.145-36 Etat récapitulatif annuel.

Art. R. 145-37 Information du locataire sur l’état prévisionnel et l’état récapitulatif des travaux.

Art. L 145-46-1 Droit de préemption du preneur sur le local loué.

Art. L 145-47 Déspécialisation partielle, procédure collective, plan de cession.

Art. R 145-5 Détermination de la valeur locative-Destination des lieux

Code de l’environnement

Art. L 581-14 : aspect extérieur du local commercial.

 

Code général de la propriété des personnes publiques.

Art. L 2124-32-1 et s. : fonds de commerce sur le domaine public.

 

Code général des collectivités territoriales.

Art. L 2224-18-1: fonds de commerce dans les halles et marchés.

 

 

ANNEXES

I.- FORMULES

      1) Congé avec sommation de déguerpir (art. L 145-5)

      2) Notification de vente du local loué en vue de l’exercice du droit de préemption du locataire (art. L 145-46-1).

 

II.- TEXTES

1)      Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014

Titre I  Adaptation des baux commerciaux

            Titre V Utilisation du domaine public dans le cadre de l’exploitation de certaines activités commerciales.

2)      Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial.

3)      Article 207 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 (dite loi Macron)

 

                                Introduction

 

1.- Objet de la loi du 18 juin 2014, du décret du 3 novembre 2014 et de l’article 207 de la loi du 6 août 2015.- « Les entreprise de proximité sont indispensables à la vitalité économique et sociale des territoires et créatrice d’emplois. Alors qu’ils subissent la crise économique, les artisans, les commerçants et les très petites entreprises ont besoin de mesures concrètes, efficaces et justes, pour les aider au quotidien ».

Tel est l’objet affirmé de la loi du 18 juin 2014 dont Sylvia Pinel a été l’initiatrice[1].

Le titre I nous intéresse principalement  puisqu’il a pour but d’adapter le régime des baux commerciaux. Cette « adaptation » concerne toutefois  l’ensemble des locaux commerciaux, industriels, ainsi que les bureaux.

Toutefois, le titre V qui tend à reconnaître l’existence, et une certaine pérennité du fonds de commerce sur le domaine public ne doit pas être ignoré. Cet aspect du texte marque une évolution intéressante du droit, même si elle demeure limitée.

Le décret d’application du 3 novembre 2014 est venu notamment clarifier les obligations des parties quant à la répartition des charges entre bailleur et preneur.

Cette réforme pose la question de savoir si certaines dispositions ne relèvent pas de l’ordre public malgré l’absence de référence expresse à l’article L 145-15. Les praticiens vont pouvoir affuter leur argumentation, après avoir rédigé des clauses dérogatoires mettant en échec l’application de quelques articles nouveaux de la loi du 18 juin, la vidant allègrement de son contenu protecteur.

En effet, le législateur n’a pas modifié la liste des textes déclarés d’ordre public par l’article L 145-15.[2]Aussi des auteurs considèrent-ils que certaines dispositions sont supplétives de la volonté des parties de sorte que des clauses dérogatoires insérées dans les baux permettraient de les tenir en échec. D’autres pensent que cette lacune ne doit pas empêcher le juge « d’exprimer l’ordre public implicitement voulu »[3].Certes la cour de cassation, à plusieurs reprises a déclaré d’ordre public des textes non visés, mais cette façon de légiférer est peu compatible avec l’objectif de sécurité contractuelle que devrait viser le législateur dans la perspective, tant prônée, de limiter les procédures.

Bref, certains aspects de la réforme sont bienvenus, mais d’autres risquent d’être la source de grandes difficultés d’interprétation, et donc de longs contentieux

Il aurait peut-être fallu saisir l’occasion d’adapter davantage le statut des baux commerciaux à certaines situations commerciales spécifiques. Mais, la réforme des baux commerciaux est une longue histoire. La présente réforme n’est certainement pas la dernière...

La loi Macron du 6 août 2015, dans son article 207, apporte déjà sa touche…et revient pour partie sur le formalisme des notifications de congé[4]qui avait été allégé par le texte du 18 juin 2014 !

Les praticiens trouveront ci-après le commentaire des articles modifiés du Guide des baux commerciaux (Ann. L. 2013, n°9-10).Ce document constitue ainsi une mise à jour rapide de celui-ci en attendant une nouvelle édition.

2.-Application dans le temps.- La loi est applicable depuis le 20 juin 2014, sauf certaines de ces dispositions qui entrent en vigueur pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1° septembre 2014 ou encore le 18 décembre 2014[5].

Les dispositions du décret sont applicables aux contrats en cours, sauf celles de  l’article 6 relatif aux charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux, c’est-à-dire les articles R 145-35, R 145-36, R 145-37 qui sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret soit le 6 novembre 2014 (le JO étant du 5 novembre).

Dans l’ensemble, ces nouveaux textes ne concernent pas les procédures en cours. La Cour de cassation en Assemblée plénière avait eu l’occasion de dire à cet égard que si le législateur peut adopter, en matière civile, des dispositions rétroactives, le principe de prééminence du droit et la notion de procès équitable consacrés par l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, s’opposent, sauf pour d’impérieux motifs d’intérêt général, à l’ingérence du pouvoir législatif dans l’administration de la justice afin d’influer sur le dénouement judiciaire des litiges, et que cette règle générale s’applique quelle que soit la qualification formelle donnée à la loi et même lorsque l’Etat n’est pas au procès[6]

A.   Décès du preneur-congé des ayants-droit.- A compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit à compter du 19 juin 2014, en cas de décès du preneur, les ayants droit peuvent donner congé dans les formes et délais de l’article  L 145-9, c'est-à-dire soit sous forme de lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit sous forme d’acte d’huissier de justice et six mois à l’avance, sans avoir à tenir compte d’une échéance particulière.

 

B.   Contrats conclus ou renouvelés à partir du 1° septembre 2014.- Selon l’article 21 de la loi du 18 juin 2014, à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi, soit le 1° septembre 2014, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés depuis cette date :

-         les dispositions modificatives de l’article L 145-5 sur les baux dérogatoires ;

-         les indices des loyers commerciaux et indices des activités tertiaires, l’indice du coût de la construction restant seulement applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, du moins pour les contrats qui y faisaient encore référence ;

-         les limitations au déplafonnement de loyer en cas de renouvellement du bail et en cas de révision (art. L 145-34, L 145-38 et L 145-39) ;

La question se pose de savoir si l’on doit tenir compte de la date de prise d’effet du bail ou de la date de l’accord sur la chose et le prix[7]. Les auteurs sont en désaccord. Dans la plupart des cas, il y aura concomitance entre la signature du bail et sa prise d’effet, donc pas de difficulté. En cas de décalage entre les deux, il semble que la prise d’effet du bail détermine le régime juridique applicable. Cette solution simple[8] permet d’éviter que les parties ne se soustraient à un régime juridique légal plus contraignant. Par exemple, si un bail devait venir en renouvellement après le 1° septembre 2014, les parties s’étant mis d’accord le 10 août pour le renouvellement, l’indication de cette date portée à l’acte aurait permis d’échapper aux nouvelles dispositions de la loi du 18 juin 2014. De même une date de signature peut être réelle ou fictive. Un bail signé le 2 septembre 2014 pourrait être antidaté pour échapper aux dispositions nouvelles. La date de prise d’effet du bail nous paraît plus logique et rationnelle[9]. La date d’exécution du bail détermine son régime applicable.

 

C.   Droit de préemption du locataire sur le local loué.- À compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi, soit le 18 décembre 2014, s’appliquent les dispositions relatives au droit de préemption du locataire en cas de vente du local loué (art. L 145-46-1 nouveau).

 

D.   Répartition des charges, impôts, taxes, redevances et travaux.- Les conditions de répartition de ces charges, l’état récapitulatif annuel et les informations sur travaux prévus par les articles R 145-35,  R 145-36 et R 145-37 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 6 novembre 2014.

 

3.- Outre-mer.- Le titre 1 portant adaptation des baux commerciaux est applicable dans les îles Wallis et Futuna, à l’exception des articles 17 (modification des articles L 214 -2 et suivants du Code de l’urbanisme) et 18 (introduisant un alinéa dans l’article L 581- 14 du Code de l’environnement sur la nécessité de veiller à ce que le local ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux).

L’article 4 du décret du 3 novembre 2014 n’est pas applicable dans ces îles (il s’agit de l’article D 145- 18 qui concerne la commission départementale de conciliation).

 

4.- Bibliographie.- Sur la loi du 18 juin 2014 ; Patrice Battistini, « Présentation des modifications apportées au statut des baux commerciaux par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et au très petites entreprises », Gaz. Pal. du 9 juillet 2014, p.7.

Marie Pierre Dumont-Lefrand, « Panorama Baux commerciaux », mai 2013-mai 2014, D. 2014-1659. Jean Pierre Blatter,  « La loi Pinel et le statut des baux commerciaux », AJDI 2014-576. « Droit des baux commerciaux », n° spécial Gaz. Pal., 9 août 2014, sous la direction de J.-D. Barbier, Ch.-E. Brault, A. Jacquin – « La réforme du statut des baux commerciaux ». « Réforme du statut des baux commerciaux », par Catherine Mutelet, Julien Prigent, et Marie Laure Rodriguez, Rev. Loy., Juillet/août 2014-323. « La réforme du statut des baux commerciaux à travers la loi Pinel », par Jean Marie Moyse, Adm. Août/Sept.2014-13. Joseph Andréani et Bastien Brignon « la consécration législative du fonds de commerce sur le domaine public », Dalloz 2014–1883. Jean Denis Barbier, « Plafonnement du loyer : quel calcul ? ». Adeline Cérati-Gauthier et Bastien Brignon, « la réforme des baux commerciaux opérée par la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 », Ann. L. 2014-3025.C. Denizot, «Les nouvelles dispositions révolutionnaires sur les charges », AJDI 2014-591. Dumur, « Le « bêtisier » de la loi Pinel en dix stations », AJDI, 2014-821.Frédéric Planckeel « La loi Pinel et l’ordre public des baux commerciaux », AJDI 2015-11.Hanan Chaoui et Marie-Odile Vaissié, « application dans le temps de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel », Rev.Loy.2015-3.J-D Barbier, « Loi Pinel : désaccord sur son application dans le temps », Gaz. Pal., éd. spéc. 12 avril 2015, p.6. Alain Confino « Réflexions sur le réputé non écrit dans le bail commercial après la loi Pinel » AJDI 2015-407.Jean Pierre Blatter, « Persiste et signe », AJDI 2015-477.

 

Sur le décret du 3 novembre 2014 : Y. Rouquet, D. 2014-1317, « Publication du décret d’application de la loi du 18 juin 2014 ». Jean. Pierre Blatter, «  Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, pris pour l’application de l’article L 145-40-2 du code de commerce et vautres variétés », AJDI 2014-751. André Jacquin, « le décret numéro 2014–1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial. Une véritable révolution dans les relations contractuelles bailleur- preneur », Gaz. Pal. éd. spécialisée, 23 novembre 2014. PH.-H.Brault, « Analyse de la portée des dispositions du décret du 3 novembre 2014 relatif à la mise en œuvre des dispositions de la loi du 18 juin 2014 », Loy. et Cop. 2014, Etude n°12, p.9.J-D. Barbier, « le décret du 3 novembre 2014 relatif au bail  commercial », Adm., décembre 2014 -14. Julien Prigent,  « Loi Pinel et bail commercial : commentaire du décret du 3 novembre 2014 », Rev.Loy. 2014-499.

Sur l’article 207 de la loi du 6 août 2015 : J.P. Blatter, AJDI 2015-575.H. Brault et E. Marcet, « La loi Macron et le bail commercial : faut-il notifier ou signifier ? », Loy.et Copr. 2015-3, Focus 53. 

CODE DE COMMERCE

 

L 145-2

 

(anc. art. 2, D. 1953)

 

 

                          Extension du champ d’application

 

Art. L 145-2-I. — Les dispositions du présent chapitre s'appliquent également :

1° Aux baux des locaux ou immeubles abritant des éta­blissements d'enseignement ;

2° Aux baux consentis aux communes pour des immeu­bles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ;

3° Aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entre­prises publiques et établissements publics à caractère indus­triel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public ;

4° Sous réserve des dispositions de l'article L 145-26, aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l'État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article L145-1 ou aux alinéas 1^er et 2^e ci-dessus ;

5° Aux baux d'immeubles abritant soit des sociétés coopé­ratives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d'épargne et de prévoyance ;

6° Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 98 A de l'annexe III du Code général des impôts.

7° (Loi n° 2008-776 du 4 août 2008) Par dérogation à l'ar­ticle 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement profes­sionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.

 

II.-(Loi n°2014-626 du 18 juin 2014).-Toutefois, les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux autorisations d’occupations précaires accordées par l’administration sur un immeuble acquis par elle à la suite d’une déclaration d’utilité publique.

 

III.- (Loi n°2014-626 du 18 juin 2014) « En cas d’exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce en application du premier alinéa de l’article L 214-2 du Code de l’urbanisme, le bail du local ou de l’immeuble demeure soumis aux dispositions du présent chapitre.

« Le défaut d’exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai prévu au même article L 214-2 pour la rétrocession  à un nouvel acquéreur ».

 

5.- Application du statut.- Selon l’article 1° de la nouvelle loi, la seconde phrase du paragraphe II est remplacée par le paragraphe III relatif au droit de préemption commercial, institué par la loi n° 2005-882 du 2 août 2005, modifié par la loi du 4 août 2008 et celle du 22 mars 2012( cf. Guide n° 99 B).

La mise en sommeil du statut, « qui était une très grave erreur conceptuelle »[10]dans la loi de 2005, est désormais supprimée dans l’attente d’une rétrocession à un nouveau locataire. Le statut est donc applicable dans cette période transitoire, à l’exception de la sanction pour défaut d’exploitation qui ne peut être mise en œuvre au cours de celle-ci.

 

6.- Application dans le temps.- L’article modifié est applicable depuis la mise en vigueur de la loi, soit depuis le 20 juin 2014.

 

7- Droit de préemption-Déclaration préalable-Code de l’urbanisme

Art. L 214-1.- (Loi n°2014-626 du 18 juin 2014) Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.

A l’intérieur de ce périmètre, sont également soumises au droit de préemption visé à l’alinéa précédent les aliénations à titre onéreux de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1000 mètres carrés.

Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. « Cette déclaration précise le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. »

Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L 213-4 à L 213-7. Le silence « du titulaire du droit de préemption » pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration

« Art. L 214-1-1.- (Loi n°2014-626 du 18 juin 2014) Lorsque la commune fait partie d’un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre.

« La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale délégataire mentionné au premier alinéa peut déléguer ce droit de préemption à un établissement public y ayant vocation, à une société d’économie mixte, au concessionnaire d’une opération d’aménagement ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale prévu par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties du périmètre de sauvegarde ou être accordée à l’occasion de l’aliénation d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal, d’un bail commercial ou de terrains. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire ».

Art. L 214-2.-(Loi n°2014-626 du 18 juin 2014) «  Le titulaire du droit de préemption » doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné. « Ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal ». L’acte de rétrocession prévoit les conditions dans lesquelles il peut être résilié en cas d’inexécution par le cessionnaire du cahier des charges.

L’acte de rétrocession d’un fonds de commerce est effectué dans le respect des conditions fixées par les dispositions du chapitre 1^er du titre IV du livre 1^er du Code de commerce.

Pendant le délai indiqué au premier alinéa du présent article, « le titulaire du droit de préemption » peut mettre le fonds en location-gérance dans les conditions prévues aux articles L 144-1 à L 144-13 du Code de commerce.

« A l’article L 214-1 et au présent article, les mots : « titulaire du droit de préemption » s’entendent également, s’il y a lieu, du délégataire en application de l’article L 214-1-1. »

Art. L 214-3.- Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application des dispositions du présent chapitre.

                                                                      ***

Les nouvelles dispositions insérées dans ces articles du Code de l’urbanisme visent à faire compléter la déclaration préalable remplie par le cédant ou son conseil et notifiée à la commune de manière à ce que celle-ci ou son délégataire ait une connaissance complète de la situation et de ses contraintes commerciales et sociales.

La délégation du bénéfice de la préemption est alignée désormais sur celle en vigueur en matière de droit de préemption urbain, de sorte que la commune qui fait partie d’un établissement public de coopération intercommunal peut, avec son accord lui déléguer touit ou partie de ses compétences. Ce droit peut être délégué à une société d’économie mixte, au concessionnaire d’une opération d’aménagement, ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanal et commercial tel qu’il est prévu pat l’article 19 de la loi du 18 juin 2014 (Cf. infra).

8.- Contrat de revitalisation artisanale et commerciale-Expérimentation- Périmètres caractérisés.- L’article19 de la loi du 18 juin 2014 prévoit, à titre expérimental, la possibilité de recourir à des contrats de revitalisation pendant une période de cinq ans dans les conditions suivantes :

« En application de l’article 37-1 de la Constitution, une expérimentation est engagée pour une période de cinq années à  compter de la date de promulgation de la présente loi en vue de favoriser la redynamisation du commerce et de l’artisanat. Cette expérimentation porte sur la mise en œuvre par l’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que par leurs établissements publics, de contrats de revitalisation artisanale et commerciale.

« Ces contrats ont pour objectif de favoriser la diversité, le développement et la modernisation des activités dans des périmètres caractérisés soit par une disparition progressive des activités commerciales, soit par un développement de la mono-activité au détriment des commerces et des services de proximité, soit par une dégradation de l’offre commerciale, ou de contribuer à la sauvegarde et à la protection du commerce de proximité. Les quartiers prioritaires de la politique de la ville figurent parmi les périmètres ciblés par ce dispositif expérimental.

« Le contrat de revitalisation artisanale et commerciale précise les obligations de chacune des parties, notamment :

1° L’objet du contrat, sa durée et les conditions dans lesquelles il peut éventuellement être prorogé ou modifié ;

2° Le périmètre géographique d’intervention de l’opérateur ;

3° Les conditions de rachat, de résiliation ou de déchéance par la collectivité territoriale ou le groupement ainsi que, éventuellement, les conditions et les modalités d’indemnisation de l’opérateur ;

 4° Les conditions financières de réalisation de l’opération.

 « L’élaboration du projet de contrat de revitalisation artisanale et commerciale fait l’objet d’une concertation dans les conditions prévues à l’article L 300-2 du code de l’urbanisme.

 « Sont associés à l’élaboration du contrat de l’élaboration artisanale et commerciale :

 1° La chambre de commerce et d’industrie territoriale et la chambre des métiers et de l’artisanat dont le ressort correspond au périmètre géographique d’intervention envisagé pour l’opérateur ;

 2° Le président de l’établissement public ou du syndicat mixte mentionné à l’article 122-4 du code de l’urbanisme.

 « Le projet de contrat de revitalisation, avant sa conclusion, est arrêté par l’organe délibérant des collectivités territoriales signataires.

  « L’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent charger l’opérateur du contrat de revitalisation artisanale et commerciale d’acquérir des biens nécessaires à la mise en œuvre du contrat, y compris, le cas échéant, par voie d’expropriation ou de préemption. L’opérateur peut procéder à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de son intervention. Il assure, le cas échéant, la maîtrise d’ouvrage des travaux nécessaires à l’exécution du contrat ainsi que les études et les missions concourant à son exécution. A cet effet, l’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, fixent à l’opérateur des objectifs et des priorités en terme de diversification, de développement et de réhabilitation de l’offre commerciale, ainsi qu’un calendrier pour la réalisation de ces objectifs. Le non-respect de ce calendrier peut être un motif de résiliation anticipée du contrat de revitalisation artisanale et commerciale.

 « La demande d’expérimentation est transmise pour information au représentant de l’Etat dans le département concerné. L’attribution du contrat de revitalisation s’effectue après une mise en concurrence, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

 « Les ministres chargés du commerce et de l’urbanisme assurent le suivi et l’évaluation de l’expérimentation. Ils remettent avant la fin de l’année 2019 un rapport d’évaluation au Premier ministre, ainsi qu’un rapport intermédiaire avant la fin de l’année 2017. Ces rapports sont préalablement transmis aux collectivités territoriales qui ont participé à l’expérimentation ; celles-ci peuvent émettre des observations ».

Ces contrats de revitalisation, mis en place au titre d’une expérimentation limitée dans le temps (5 ans), font suite au droit de préemption des communes ayant délimité un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, instauré par la loi n° 2005-882 du 2 août 2005, modifiée par celle du 4 août 2008 et du 22 mars 2012[11]. Ils sont du reste visés par l’article L 214-1-1, modifié, du code de l’urbanisme.

  

  

SECTION 2

 

DE LA DUREE

(L 145-4 à L 145-7)

 

L 145-4

 

(anc. art. 3-1, D. 1953)

 

 

Art. L 145-4.- (Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, mod. par l’art 207 de la loi du 6 août 2015).- La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

 

« Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

 

« Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. »

 

 Le bailleur a la même faculté, « dans les formes et délais de l’article L 145-9 », s’il entend invoquer les dispositions des articles L 145-18, L 145-21, L 145-23-1 et L 145-24, afin de construire, de reconstruire, ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Le preneur, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais « prévus au deuxième alinéa du présent article ».

 « Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur. » 

« Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

 

                                                                ***

 

9.- Résiliation triennale.- Désormais le principe est que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale.

L’adaptation du commerce passe par la nécessité pour le locataire qui n’aurait pas développé son activité commerciale de façon satisfaisante dans les premières années ou qui souhaite cesser son activité sans déposer le bilan, de pouvoir donner congé à l’expiration d’une période triennale. Il pourra le faire désormais en délivrant congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier (à son choix selon la nouvelle rédaction de l’article L 145-4 issu de la loi du 18 juin 2014, modifiée sur le plan formel également par la loi du 6 août 2015. Les clauses de résiliation annuelles consenties au profit du preneur sont valides dans la mesure où le statut est destiné à protéger le locataire. La jurisprudence antérieure ne semble pas devoir être remise en cause[12].

Certains auteurs estiment que le décalage contractuel stipulé au profit du preneur ne serait pas possible, par exemple une résiliation pour la quatrième année[13]. En revanche une faculté de résiliation encore plus favorable pour le preneur ne peut être exclue.

 

Cette faculté de résiliation triennale au profit du preneur est assortie d’exceptions pour

 

 

-          les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;

-          les baux portant sur des locaux monovalents (R 145-10) ;

-          les baux des locaux à usage exclusif de bureaux (R 145-11)

-          les baux de locaux de stockage.

 

 

Ces dérogations s’expliquent, par la durée du bail, par la nature des locaux ou par les investissements réalisés ou qui seraient à réaliser en vue de les affecter à d’autres activités.

Les locaux de stockage visés sont les locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production (art. 231 ter III 3° du CGI). Ce sont notamment les plateformes logistiques qui fleurissent en périphérie urbaine.

 

10.- Résiliation pour retraite, invalidité ou décès.- Par ailleurs, l’avant-dernier alinéa de l’article L 145-4 étend aux ayants droit en cas de décès du preneur la faculté de délivrer congé dans les six mois, en tenant compte du dernier jour du trimestre civil, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d’huissier de justice (Guide n° 115).

 

11.- Application immédiate

 

         a.- Résiliation triennale : La faculté de résiliation triennale est applicable aux contrats en cours.

 

         b.-Résiliation pour cause de décès : Ce nouveau cas de résiliation est admis pour toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur du nouveau texte, c’est-à-dire à partir du 20 juin 2014.

 

  

L 145-5

 

(anc. art. 3-2-1, D. 1953)

 

DEROGATION AU STATUT

 

 

Art. L 145-5.-(Loi n°2014-626 du 18 juin 2014).- Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à « trois » ans. « A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

 

Si, à l’expiration de cette durée, « et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance », le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

 

« Il en est de même à l’expiration de cette durée en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

 

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

 

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

 

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

 

Pour les baux conclus en application du premier alinéa de l’article L 145-5 du code de commerce avant l’entrée en vigueur de la présente loi, les deux derniers alinéas du même article dans leur rédaction résultant de la présente loi s’appliquent à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. »

 

                                                                 ***

 

12.- Durée de trois ans.- La durée des baux dérogatoires est portée de deux à trois ans. La durée de deux ans était sans doute trop brève pour apprécier la pérennité d’une exploitation commerciale et envisager de conclure ensuite un bail statutaire.

 

Pour le preneur, l’inconvénient est évidemment le développement infructueux d’une clientèle si le bailleur met un terme définitif aux relations contractuelles. Les parties n’auront plus, semble-t-il, la facilité, admise par la Cour de Cassation jusqu’ici[14], de réitérer entre elles, par suite de renonciation, une convention dérogatoire pour l’exploitation d’un même fonds de commerce (Guide n° 128).

 

Le texte est clair : « à l’expiration de cette durée les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter un même fonds dans les mêmes locaux ». A contrario, à l’issue d’un bail dérogatoire, les parties pourront conclure un nouveau bail dérogatoire pour l’exploitation d’un fonds de nature différente dans les mêmes locaux ou pour l’exploitation d’un même fonds dans un autre local.

 

Il est, ainsi mis un terme à la jurisprudence de la cour de cassation selon laquelle la conclusion d’une nouvelle convention dérogatoire sur un même fonds pour une activité différente n’était pas exclusive de l’application du statut [15].

 

La discussion s’instaurera sur le point de savoir si la nouvelle activité autorisée sur un même local est réellement différente de celle initialement exercée.

 

 

13.- Délai d’un mois.- Ce délai ultime préfix, qualifié de « repentir » par un auteur[16], ou encore de « droit de renonciation » à la transformation du bail  par un autre[17], est un délai de rattrapage qui permettra aux parties, le plus souvent au bailleur négligeant de prendre ses dispositions pour manifester son opposition au maintien dans les lieux, par exemple en faisant délivrer un acte par huissier de justice ou en adressant une lettre recommandée avec avis de réception au locataire manifestant ou confirmant  ainsi son souhait de reprendre les lieux et de récupérer les clefs. En effet, si le bailleur a pris accord avec son locataire de faire cesser l’occupation sans la garantie d’un écrit, cela ne signifie pas que le preneur quittera les lieux. Le délai d’un mois est une sécurité offerte aux parties de bonne foi..

 

Le « laissé en possession » prévu par la loi incline à penser qu’il n’y a pas eu auparavant d’acte écrit d’opposition de la part du bailleur ou du  locataire  qui entend rester dans les lieux.

 

 

14.- Etat des lieux.- L’état des lieux contradictoire est un acte important puisqu’il fait corps avec le bail dérogatoire conclu. Par l’invitation du bailleur à l’établir contradictoirement avec le locataire en fin de convention, Il y aura manifestation du désir de reprise, mais sera-t-elle suffisante si le preneur reste encore un mois dans les lieux. On peut espérer qu’à l’arrivée du terme les clefs seront remises. Mais par prudence, il vaut mieux faire délivrer un congé ou une sommation d’avoir à quitter les lieux pour l’échéance.

 

 

15.- Disposition transitoire.- Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou « renouvelés » à compter du 1^er septembre 2014. Mais, pour ce qui concerne l’état  des lieux, s’il en a été établi un en début de bail dérogatoire, il pourra en être imposé un à la sortie.

 

 

L 145-5-1

 

CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE

 

 

« Art. L 145-5-1.-(loi n°2014-626 du 18 juin 2014).- N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

 

                                                                      ***

 

16.-Exclusion du statut.- La loi du 18 juin 2014 insère un nouvel article qui clarifie le régime de la convention d’occupation précaire[18] fondée sur des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

 

Le texte reprend la formulation de la jurisprudence instaurée en 2004 par la Cour de cassation[19] .

 

Cette jurisprudence, aujourd’hui consacrée légalement, marquait une inflexion par rapport à l’exigence des circonstances exceptionnelles[20].

 En cas de contentieux, la preuve demeure essentielle.

 

Plutôt que d’insérer la disposition dans l’article 1709 du code civil, le législateur a finalement,  sur l’avis de la commission mixte paritaire, préféré limiter son domaine d’application à l’activité commerciale.

 

Il est vrai que l’insertion d’une telle disposition dans  l’article 1709 du code civil aurait nécessairement conduit à des adaptations pour les  baux d’habitation et les baux ruraux, ce qui n’était pas souhaitable en l’état de ces législations.

 

L 145-9

 

(anc. art. 5, D. 1953)

 

DES CONGES

 

 

 

Art. L 145-9. —(Loi n°2014-626 du 18 juin 2014). — Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résilia­tion ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

 

Le congé doit être donné, (Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, mod. Loi du 6 août 2015, art. 207) « par acte extrajudiciaire». Il doit à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

 

 

     Art. R. 145-1-1.-« Lorsque le congé prévu à l’article L 145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre »

 

                                                                         ***

 

 

17.- Acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception.- Les actes à délivrer en ce domaine devaient l’être par acte d’huissier de justice. Ce formalisme était d’autant plus souhaitable que certains actes doivent reproduire des dispositions du statut. Les particuliers risquent de ne pas respecter le formalisme imposé par le statut et délivrer un acte nul ou inopérant. Pour les congés, le recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, prévu par la loi Pinel n’était donc pas sans inconvénient, hormis le problème de sa date réglé par le décret (art. R 145-1-1 nouveau) précisant que la date du congé est celle de la première présentation de la lettre, et aux délais impératifs du statut. En effet on n’est jamais sûr de la date à laquelle la lettre sera présentée. En matière de baux d’habitation, la date de réception est celle apposée par l’administration des postes lors de la remise effective de la lettre à son destinataire (art 669 du CPC). En cas de refus de retrait de la lettre et de réexpédition, un congé ne peut être déclaré valable. Il faut le réitérer par acte d’huissier par précaution si les délais risquent de ne pas être respectés. Pour le bail commercial, ce n’était donc pas nécessaire, Peu importait le retrait ou non de la lettre et le retour à l’expéditeur, dès lors que l’adresse indiquée du destinataire était correcte. La loi Macron est venue exclure la lettre recommandée pour les congés. Ce revirement législatif est bienvenu, mais, pour les particuliers, ces  nouvelles modifications risquent d’être à l’origine d’erreurs. Les congés délivrés sous forme recommandées entre le 20 juin 2014 et le 7 août 2015 demeurent valables.

 

17-1.- Article R 145-1-1.- L’article R 145-1-1 devra être modifié pour tenir compte de cette évolution législative. Mais pour les congés délivrés par lettre recommandée avec avis de réception sous l’empire de la loi Pinel, le principe posé demeure: la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.

 

 

18.-Application immédiate.– La faculté de choix était applicable immédiatement, à l’exclusion des procédures en cours. Les nouvelles dispositions sont applicables depuis le 7 août 2015.

 

 

 

 

 

                                                        L 145-10

 

                                                           (anc.art.6, D.1953)

 

                                           DEMANDE DE RENOUVELLEMENT

 

 

 

Art. L 145-10 (mod. Loi du 6 août 2015).- A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.

La demande en renouvellement doit être « notifiée » au bailleur par acte extrajudiciaire « ou par lettre recommandée avec avis de réception ». Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la « notification » de la demande en renouvellement, le bailleur doit, « par acte extrajudiciaire », faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

 

18-1.-Forme des actes.- cet article n’avait pas été modifié par la loi Pinel. La demande de renouvellement devait donc continuer à s’effectuer sous forme d’acte d’huissier de justice. Il y avait un manque d’harmonisation ; et la réforme était jugée trop timide à cet égard. Le nouveau texte issu de la loi Macron supprime donc sur option le formalisme à l’égard des preneurs et le maintient pour les bailleurs.

Désormais la demande en renouvellement de bail doit être  notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Pour le bailleur la réponse par acte d’huissier de justice dans les trois mois de la demande est maintenue. Dans la demande effectuée sous forme recommandée, la reproduction des termes de l’alinéa 3 risque souvent de faire défaut, si le particulier procède lui-même à cette formalité. La nullité de l’acte sera alors encourue.

 

 

                                                         L 145-12

                                               (anc.art.7, D.1953)

                                         DUREE DU BAIL RENOUVELE

 

Art. L 145-12.-(mod. Loi du 6 août 2015).- La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.
Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire « ou par lettre recommandée avec avis de réception ».

 

18-2.-Droit de repentir du bailleur.- Lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire. Jusqu’ici cette notification devait être effectuée par acte extrajudiciaire, bien que l’article L 145-58, qui vise la limite ultime du droit de repentir n’indique aucun formalisme pour le manifester. Désormais l’article L 145-12 prévoie expressément la faculté de l’exercer sous forme de lettre recommandée avec avis de réception. C’est un petit cadeau consenti aux bailleurs qui bénéficient ainsi exceptionnellement de l’allégement du formalisme.

 

 

 

 

L 145-13

 

(anc. art. 38 al. 1, 2 et 4, D. 1953)

 

ETRANGERS

 

Art. L 145-13.-(abrogé par Loi n°2014-626 du 18 juin 2014).- Sous réserve des dispositions de la loi du 28 mai 1943, relative à l’application aux étrangers des lois en matière de baux à loyer et de baux à ferme, les dispositions de la présente section ne peuvent être invoquées par des commerçants, industriels ou personnes immatriculées au répertoire des métiers de nationalité étrangère, agissant directement ou par personne interposée, à moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n’aient combattu dans les armées françaises ou alliées, ou qu’ils n’aient des enfants ayant la qualité de Français.

 

L’alinéa précédent n’est pas applicable aux ressortissants d’un Etat membre de la Communauté européenne ou d’un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen.

 

 

 

 

 

L 145-23

 

(anc.art. 38, al. 3, D. 1953)

 

ETRANGERS EXCLUS DE LA REPRISE POUR HABITER

 

 

Art. L 145-23.-(abrogé par loi n°2014-626 du 18 juin 2014).- Les dispositions de l’article L 145-22 ne sont pas applicables aux bailleurs de nationalité étrangère, agissant directement ou par personne interposée, à moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n’aient combattu dans les armées françaises ou alliées, ou qu’ils n’aient des enfants ayant la qualité de Français.

 

L’alinéa précédent n’est pas applicable aux ressortissants d’un Etat membre de la Communauté européenne ou d’un Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen.

 

                                                                      ***

 

19.-Abrogation.- Ces deux articles étaient devenus inapplicables de fait (Guide n° 249 et 439), à la suite de l’arrêt rendu par la Cour de Cassation (Civ. 3°, 9 nov. 2011, Bull. n° 194, p. 186, figurant au rapport de la Cour de Cassation 2012), selon lequel :

 

« L’article L 145-13 du Code de commerce, en ce qu’il subordonne, sans justification d’un motif d’intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l’article 1^er du 1^er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l’article 14 de cette même convention. »

Cette jurisprudence qui visait expressément l’article L 145-13 ne pouvait qu’être étendue à l’article L 145-23 qui limitait à certains étrangers le droit de reprise pour habiter.

 

Le législateur a donc pris les devants en abrogeant ces deux textes discriminatoires au regard de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

 

L 145-15

 

(anc. art. 35, D. 1953)

 

CLAUSES REPUTEES  NON ECRITES

 

 

Art. L 145-15.-(Loi n°2014-626 du 18 juin 2014) Sont « réputés non écrits », quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L 145-4, L 145-37 à L 145-41, du premier alinéa de l’article L 145-42 et des articles L 145-47 à L 145-54.

 

                                                                        ***

 

20. –Substitution de sanction.- Les clauses, stipulations et arrangements visés par l’article L 145-15 ne sont plus « nuls et de nul effet », mais, désormais, « réputés non écrits »[21]. La substitution de sanction est essentielle au regard non seulement de la prescription biennale qui n’est donc plus susceptible de jouer dans ces cas- là, mais aussi de toute prescription. Réputés non écrits, leur inexistence peut être constatée à tout moment. Ils ne sont plus atteints par la prescription.

 

En effet, jusqu’ici, les actions en nullité se prescrivaient en principe par deux ans (art. L 145-60), et elles ne devenaient perpétuelles que par voie d’exception « quae temporalia sunt adagendum perpetua sunt ad excipiendum ». Encore fallait-il dans ce dernier cas que l’on se trouve en position de défendeur pour s’en prévaloir.

 

Désormais réputées non écrites, ces clauses qui sont susceptibles de faire échec au droit au renouvellement, à la durée du bail, au jeu de la clause résolutoire, ou qui sont contraires à la révision, à la déspécialisation, peuvent à tout moment être remises en question puisqu’elles sont sans effet conventionnel. Les effets quant à eux sont soumis aux règles de la prescription, par exemple cinq ans en cas de restitution de loyers.

 

La prescription biennale demeure pour les autres actions nées du statut, non visées par le texte .

 

Reste le problème des autres nullités (Guide n° 293 et s.) : clause d’adhésion à une association (nullité absolue), clause de renouvellement de bail d’une durée supérieure à neuf ans (civ.3°, 18 juin 2013, n°12-19568, note A. Jacquin, « durée du bail commercial et ordre public », Gaz.Pal. spéc. 18 avril 2014–9), clause de rétrocession d’électricité (contraire à des dispositions d’ordre public), et autres cas de résolution : clause de non concurrence (Civ. 3°, 3 mai 2007, 06-11591, Bull. n° 67, p. 62) qui ne sont pas expressément visées par l’article L 145-15 et qui demeurent soumises au droit commun des actions en nullité.

 

21.-Application immédiate.– Le « réputé n’en écrit » est d’application immédiate à l’exclusion des procédures en cours.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L 145-16

 

(anc. art. 35-1, D 1953)

 

CLAUSES RELATIVES A LA CESSION DU BAIL

FUSION DE SOCIETES – APPORT – SCISSION- GARANTIES

 

Art. L 145-16.- (Loi n°2014-626 du 18 juin 2014).- Sont légalement « réputées non écrites »,quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

 

« En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues aux articles 236-6-1, L 236-22 et L 236-24 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail ».

 

En cas de cession, « ou dans les cas prévus au deuxième alinéa », si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes.

 

                                                                         ***

 

22.-Champ d’application.- La loi étend le bénéfice des dispositions « réputées non écrites » aux conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du statut.

 

L’alinéa 2, dans sa nouvelle rédaction, tient compte de la jurisprudence intervenue en matière de scission de sociétés et de transmission universelle de patrimoine d’une société[22], ce qui permet une meilleure adaptation du droit du bail commercial au droit de l’entreprise, même si par ailleurs les clauses d’agrément du nouveau preneur demeurent valables dans la mesure où elles ne paralysent pas l’opération. Bref, un refus d’agrément devrait être justifié et légitimement motivé[23] .

 

L’alinéa 3 relatif à l’obligation de garantie intègre désormais  la modification de l’alinéa 2 et l’étend sans limiter ses dispositions aux cas de cession, fusion ou apport en société.

 

Selon un auteur[24] la signification au bailleur en vertu de l’article 1690 du Code civil ne serait même pas nécessaire, sauf clause expresse du bail l’imposant. Il s’appuie sur un arrêt relatif à une fusion absorption. Toutefois dans les autres cas, et notamment en cas de scission, il paraît plus prudent de procéder à cette formalité.

 

 

 

 

 

L 145-16-1 et L 145-16-2

 

CLAUSE DE GARANTIE EN CAS DE CESSION DU BAIL

 

Art. L 145-16-1.- (L. n° 2014-626 du 18 Juin 2014) Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

 

Art. L 145-16-2.- (L. n° 2014-626 du 18 Juin 2014) Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.

 

 

23.- Délai d’un mois.- L’information du cédant de l’échéance impayée, dans le délai d’un mois, risque de ne pas intervenir à temps. Il aurait mieux valu prévoir un délai plus long ou son point de départ à compter d’une mise en demeure, car le bailleur a de fortes chances d’être pénalisé s’il accorde un délai de paiement au locataire ou si celui-ci a pris la mauvaise habitude de décaler ses échéances. C’est donc l’invitation du bailleur à demeurer vigilant tant pour le paiement du loyer à l’échéance que pour l’information du cédant ! Il est vrai que la jurisprudence refusait de faire supporter par le cédant garant les négligences du bailleur quant à la réclamation de ses loyers[25]. Le texte ne précise ni la forme de l’information (LRAR ou exploit d’huissier) ni la sanction. Pour cette dernière, il semble bien que le maintien de la garantie est subordonné à l’information préalable. Certains auteurs pensent qu’à défaut d’information, les tribunaux apprécieront le préjudice lié à la difficulté pour le garant de prendre à temps des garanties[26]. La responsabilité du bailleur pourrait encore résulter de l’accumulation de la dette[27].

 

24.- Durée de trois ans.- La clause de garantie, fréquente dans les baux, est désormais limitée à trois ans, évitant ainsi les mauvaises surprises, longtemps après la cession. La jurisprudence avait limité les effets de la clause[28] en sanctionnant le bailleur négligent (cf. Guide n° 313). Se posera le problème du point de départ si le bailleur n’intervient pas à l’acte de cession. En ce cas le point de départ sera fixé par la notification de la cession (article 1690 du Code civil).

Selon un auteur[29], le bailleur pourrait agir plus de trois ans après la cession, dès lors que la dette serait née pendant ce délai de garantie. Dans cette hypothèse, il faudra bien entendu tenir compte de la prescription biennale.

 

25.- Aménagement conventionnel.- Ces clauses semblent pouvoir être aménagées conventionnellement. Elles ne sont pas visées par l’article L 145-15 au titre des clauses réputées non écrites, sauf à considérer que la loi nouvelle est d’ordre public, ce qui ne semble pas être le cas pour les dispositions ajoutées non concernées par cet article[30]. Il appartiendra éventuellement à la Cour de cassation de leur reconnaître un caractère impératif.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Art. R 145-5

 

 

(anc.art.23-2)

 

 

DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE :

LA DESTINATION DES LIEUX

 

Art. R 145-5.-La destination des lieux et celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L 145–47 à L 145–55 et « L 642-7 ».

                                                               ***

 

26.-Destination.–L’article R 145–5 prescrit de tenir compte de la destination des lieux.

Les cas prévus aux articles L 145–47 à L 145–55 sont ceux relatifs à la déspécialisation y compris lorsqu’il y a un plan de cession (article L642–7 al.4).

 

 

 

 

 

 

 

                                                        L 145-18

                                                      (anc. art. 19, D. 1953)

 

                                              REFUS DE RENOUVELLEMENT

                                     POUR CONSTRUIRE OU RECONSTRUIRE

 

 

 

Article L145-18.-(Mod. par Loi n°2015-990 du 6 août 2015).-Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l’article L 145-14.

Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L 313-4 et 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles.

Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.

Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire « ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception » son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l4article L 145-58.

Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l’article L 145-56.

26-1.-Forme de la réponse du locataire.- La réponse du locataire au refus de renouvellement  signifié par le bailleur, doit être fournie dans les trois mois par acte extrajudiciaire ou désormais par lettre recommandée avec avis de réception. Soit il accepte le refus, soit il saisit la juridiction compétente, c’est-à-dire le tribunal de grande instance ou le juge des loyers commerciaux si le désaccord porte sur les conditions du nouveau bail.

 

 

 

                                                     L 145-19

                                                     (anc. art. 11, D.1953)

 

                                                    DROIT DE PRIORITE

 

 

Art. L145-19.- (Mod. par Loi n° 2015-990 du 6 août 2015- art. 207).- Pour bénéficier du droit de priorité prévu à l’article L 145-17, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d'en user au propriétaire, par acte extrajudiciaire « ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception », en lui faisant connaître son nouveau domicile ; il doit notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.

Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer ou d'occuper lui-même un nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu'il est prêt à lui consentir un nouveau bail. A défaut d'accord entre les parties sur les conditions de ce bail, celles-ci sont déterminées selon la procédure prévue à l’article L 145-56.

Le locataire a un délai de trois mois pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente. Ce délai doit, à peine de nullité, être indiqué dans la notification visée à l'alinéa précédent. Passé ce délai, le propriétaire peut disposer du local.

Le propriétaire qui ne se conformerait pas aux dispositions des alinéas précédents est passible, sur demande de son locataire, du paiement à ce dernier de dommages-intérêts.

 

 

26-2.- Forme de la notification.- Pour bénéficier du droit de priorité en cas de démolition d’immeuble insalubre et dangereux prévu par l’article L 145-17, le locataire doit, en quittant les lieux ou au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d’en user au propriétaire, par acte extrajudiciaire, ou désormais par lettre recommandée avec avis de réception, en lui faisant connaître son nouveau domicile. Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer ou d’occuper lui-même un nouveau local, aviser « de la même manière » le locataire qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail. La rédaction de l’alinéa 2 de l’article L 145-19 n’ayant pas été modifié par la loi du 6 août 2015 on peut se demander si le parallélisme des formes est désormais obligatoire. Par précaution, il vaut mieux le respecter. Mais une réponse du bailleur par acte extrajudiciaire à une demande du locataire par lettre recommandée avec avis de réception ne poserait pas de problème. Et une réponse du bailleur par lettre recommandée avec avis de réception à une demande du locataire faite par acte d’huissier de justice ne devrait pas être annulée sauf grief préjudiciable établi.

 

 

 

L 145-34

 

(anc. art. 23-6, D. 1953)

 

PLAFONNEMENT DU LOYER ET DEROGATIONS

 

 

Art. L 145-34.-(L. n° 2014-626 du 18 Juin 2014) .- A moins d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré « de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires »mentionnés au premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

 

En cas de renouvellement postérieur à la date d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

 

 

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

 

« En cas de modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

 

                                                                         ***

 

 

27.- L’exclusion de l’indice du coût de la construction.- La loi nouvelle supprime dans l’article L 145-34 la référence traditionnelle à l’indice du coût de la construction. Après 40 ans d’utilisation pour les révisions triennales légales (loi du 12 mai 1965 substituant dans l’art. 27 du décret l’indice du coût de la construction à l’indice des prix de détail), 26 ans pour le renouvellement plafonné des baux commerciaux, et 44 ans pour le fonctionnement des clauses d’échelle mobile (loi du 9 juillet 1970 l’ayant réputé en rapport direct avec le contrat de louage d’immeuble), l’indice du coût de la construction, par suite d’une trop forte évolution, est mis de côté pour les nouveaux baux et les baux renouvelés à partir du 1^er septembre 2014. Pour les clauses d’échelle mobile, tout dépendra du sort réservé à cet indice dans l’article L 112-2 alinéas 1 et 2 du Code monétaire et financier, si celui-ci devait être modifié.

 

Certes, il demeure une composante pour 25 % de l’indice des loyers commerciaux et de celui des activités tertiaires. Mais son incidence est donc désormais limitée. L’indice des loyers commerciaux s’impose comme l’indice de référence principal, de droit commun, l’indice des activités tertiaires ayant un domaine plus restreint, défini par voie d’exclusion de celui des loyers commerciaux.

 

Il est en effet applicable aux baux suivants :

 

1°) les baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement, dès lors que ces établissements ne réalisent pas d’actes de commerce (par exemple les associations) ;

 

2°) les baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés à des services exploités en régie ;

 

3°) les baux commerciaux consentis sur option aux professionnels libéraux;

 

4°) les baux commerciaux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux (art. R 145-11 du Code de commerce).

 

Par exemple : agences de voyage, agences immobilières, bureaux de change, agences bancaires.

 

5°) les baux de plates-formes logistiques, c'est-à-dire les bâtiments ou entrepôts de réception et d’expédition de marchandises dont une partie est en nature de bureaux dans lesquels s’effectuent les opérations de contrôle et de surveillance, des opérations de transit. Ce sont des locaux mixtes pour lesquels le régime des bureaux est exclu par la jurisprudence ;

 

6°) les baux de locaux abritant les activités industrielles visées à l’article 110-1 (5°) du Code de commerce, c'est-à-dire des entreprises de manufacture, de commission, de transport par terre ou mer.

Faute de sanction particulière l’indice des loyers commerciaux pourra également être retenu pour ces baux.

 

Pour les baux en cours, la référence à l’indice du coût de la construction demeure. Mais il faudra adopter au renouvellement, postérieur au 1^er septembre 2014, soit l’indice des loyers commerciaux, soit l’ILAT, mais là encore, faute de sanction prévue, le choix erroné n’aura pas d’incidence fâcheuse pour les parties si ce n’est une substitution automatique d’indice.

 

A défaut d’opter le moment venu la substitution s’opérera de droit. En cas de contentieux, le juge (juge des loyers commerciaux ou tribunal de grande instance ?) choisira en fonction de la destination des locaux loués.

Mais l’indice du coût de la construction restera éventuellement applicable pour les clauses d’indexation (clause d’échelle mobile) dès lors qu’il sera en relation directe avec l’objet du bail d’un immeuble construit, ce qui, le cas échéant, entraînera un écart à la troisième année du bail.

 

28.- Champ d’application de la limite annuelle de 10 % du déplafonnement.- C’est la grande nouveauté du texte, la partie la plus critiquée et la plus délicate à mettre en œuvre. Elle sera à l’évidence source de contentieux. La volonté du législateur est de réduire les augmentations trop importantes de loyers fixés à la valeur locative et dont les retards cumulés doivent être réglés, avec intérêts de retard, souvent après plusieurs années de procédure.

 

Non suffisamment provisionnées, ces hausses sont souvent à l’origine de grandes difficultés financières pour les commerçants.

 

Le déplafonnement du loyer avec retour à la valeur locative résulte :

 

-          soit d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, c'est-à-dire des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité qui ont une incidence favorable sur le commerce considéré, mais non les prix couramment pratiqués dans le voisinage[31] ;

 

-          soit de la durée de plus de 9 ans des baux à renouveler ;

 

-          Soit d’une variation de plus de 25%du loyer par le jeu d’une clause d’échelle mobile.

 

Dans ces trois séries de cas, le plafonnement de 10% s’applique.

 

En revanche, il est exclu dans les autres cas tels que :

 

-          les baux qui ont une durée de plus de 12 ans par l’effet d’une tacite prolongation (L 145-34 al. 3) ;

 

-          les baux de locaux monovalents, les baux de terrains, les bureaux, et en cas de déspécialisation plénière (L 145-50 al 2).

 

 

29.- Notion de loyer acquitté au cours de l’année précédente.- La notion de « loyer acquitté au cours de l’année précédente », simple en apparence, entraîne des difficultés d’interprétation.

 Selon le professeur Monéger  « En l’état, on ignore si c’est une augmentation glissante ou fixe (glissante les 10% s’appliquent sur le paiement de l’année précédente ; fixe c’est toujours 10% à compter en principe de la date d’effet du nouveau loyer, fixée au jour de la demande de prix par les bailleurs. ». Si l’on considère que le loyer acquitté est le loyer dû et payé (ou qui aurait dû être payé au cours de l’année précédente[32], si le locataire avait respecté ses obligations), au sens du dictionnaire Robert, il s‘agirait d’une augmentation glissante[33]. Le montant dû serait alors progressif. Cette solution permettrait d’absorber plus rapidement la dette de loyer suite au déplafonnement, dette à laquelle s’ajouteront les intérêts de retard. Dans beaucoup de cas la durée du bail de neuf ans ne suffira pas, malgré tout, à l’étalement de la dette et à son règlement intégral. Admettre une augmentation fixe de 10% serait très pénalisante pour le bailleur et accentuerait la durée de paiement intégral de la somme due au titre du déplafonnement.

Selon certains auteurs[34], en cas d’indexation du loyer, la limitation de 10 % ne concerne que l’augmentation issue du déplafonnement. Ce qui résulte de l’indexation doit être ajouté aux 10 %. Reste le problème des intérêts des sommes dues au titre du déplafonnement pour la période échue et celle à échoir. À cette difficulté s’ajoute celle résultant du paiement de l’arriéré de loyer lorsque la procédure a duré plusieurs années.

 

Dans le cas de fixation de loyer purement conventionnelle, hors statut, comme pour les loyers binaires, la limitation d’augmentation de 10% ne joue pas.

 

29-1.- Bail à paliers.- Voir sur ce sujet l’étude approfondie de Frédéric Planckeel : « Bail à paliers et lissage du déplafonnement vs révision et plafonnement » Etude n°3, Loy.et Cop.2015-7.

 

30.- Ordre public.- A la différence des modifications opérées dans les articles L 145-38 et L 145-39, les présentes dispositions ne sont pas d’ordre public. Une clause expresse du bail pourrait déroger à ce dispositif de l’article L 145-34. En revanche, aucune disposition contractuelle n’est susceptible d’écarter cette limitation lors de la révision prévue par les articles L 145-38 et 39.           

 

31.- Disposition transitoire.- La suppression de l’indice du coût de la construction ainsi que la limitation à 10% de l’augmentation en cas de déplafonnement prendront effet, pour les nouveaux baux et baux renouvelés, à compter du 1^er septembre 2014.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L 145-35 et D 145-12à D 145-19

 

(anc. art. 23-6-1, D. 1953)

 

COMMISSIONS DEPARTEMENTALES DE CONCILIATION

 

 

 

Art. L 145-35.- (Loi n°2014-626 du 18 juin 2014).-Les litiges nés de l’application de l’article L 145-34 et « L 145-38 ainsi que ceux relatifs aux charges et travaux peuvent être » soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées. La commission s’efforce de concilier les parties et rend un avis.

 

Si « la juridiction est saisie » parallèlement à la commission compétente par l’une ou l’autre des parties, elle ne peut statuer tant que l’avis de la commission n’est pas rendu.

 

La commission est dessaisie si elle n’a pas statué dans un délai de trois mois.

 

La composition de la commission, le mode de désignation de ses membres et ses règles de fonctionnement sont fixés par décret.

 

Art. D 145-18 (modifié par décret du 3 novembre 2014).– En cas de conciliation, il est dressé un acte signé des parties. À défaut de conciliation, la commission émet un avis faisant apparaître les points essentiels du désaccord des parties et la proposition motivée de la commission.

Cet avis est signé par le président et le secrétaire. Il est aussitôt notifié à chacune des parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.[35]

 

                                                                          ***

 

32.-Extension de compétence facultative[36].- Le nouveau texte, en précisant le caractère facultatif de la saisine de la commission, étend la compétence aux litiges relatifs aux révisions triennales légales, aux charges  et aux travaux, mais non aux révisions de l’article L 145–39 fondées sur la variation de loyer de plus de 25 %.

 

 

Les petits litiges de cette nature peuvent trouver une issue plus rapide devant la commission. Il serait regrettable de ne pas la saisir dans ces cas-là. Encore faut-il que les praticiens jouent le jeu, bien que la saisine ne soit pas obligatoire[37].

 

33.-Application immédiate.–S’agissant de règles de procédure, elles sont d’application immédiate

 

 

 

L 145-38

 

(anc. art. 27, D. 1953)

 

REVISION LEGALE DU LOYER :

CONDITION DE FOND

 

 

Art. L 145-38.-(Loi n°2014-626 du 18 juin 2014).- La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ».

 

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

 

 

 

Par dérogation aux dispositions de l’article L 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution du loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’art. L 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. « Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

 

 

Art. R 145–20.– (Modifié par le décret du 3 novembre 2014) La demande de révision des loyers prévus à l’article L 145–37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

 

À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L 145–56 à L 145–60.

 

                                                                           ***

 

34.- Prise d’effet de la demande en révision.- Il était déjà admis par la jurisprudence que la révision du loyer prenait effet à compter de la date de la demande. La loi entérine la solution acquise depuis longtemps. Toutefois le décret du 3 novembre 2014 supprime la faculté pour les parties d’insérer une clause particulière dans le bail[38] ou de se mettre d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente, d’où la suppression de cette option dans l’article R 145–20 al. 3.

 

35.- Augmentation limitée à 10 %.- On retrouve la limitation de l’augmentation de loyer – prévue en cas de déplafonnement – dans l’hypothèse ici où la preuve est faite d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même variation de plus de 10 % de la valeur locative. C’est dire qu’à un moment donné, il pourrait y avoir un double plafonnement de l’augmentation de loyer : l’un au titre de la révision, l’autre au titre du renouvellement du bail si le plafonnement de 10 % de l’augmentation de loyer lors de la révision n’a pas permis au bailleur de recouvrer l’intégralité de celle-ci lors du renouvellement du bail.

L’augmentation limitée lors de la révision n’a pas un champ d’application réduit comme celle qui résulte désormais de l’article L 145–34.

 

36.- Ordre public.- L’article L.145-38 est d’ordre public.

 

36-1.-Application dans le temps.- L’article 9 de la loi qui supprime la référence à l’indice du coût de la construction dans les articles L 145-34 et L 145-38 du Code de commerce est désormais applicable pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1° septembre 2014 (art.21-II de la loi). Par conséquent, pour les baux conclus ou renouvelés avant cette date, la révision triennale continuera à se faire sur la base de l’indice du coût de la construction, sauf meilleur accord des parties qui ont anticipé, ou anticiperons, l’application des nouveaux indices.

Il en est de même pour l’application de l’augmentation limitée à 10% (art.11 et 21-II de la loi)

 

 

 

 

 

Art. L 145-39 et R 145-22

 

(anc. art 28, D. 1953)

 

REVISION SPECIALE DU LOYER :

LES CLAUSES D’ECHELLE MOBILE

 

Art. L145-39.-En outre, et par dérogation à l’article L 145–38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport aux prix précédemment fixés contractuellement ou par décision judiciaire. « La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

 

37.-Variation limitée à 10 %.-On retrouve ici le même mécanisme de limitation de l’augmentation liée à la progression ou à la diminution du loyer de plus d’un quart dans les beaux assortis d’une clause d’échelle mobile.

 

                                                                      ***

 

38.-Application.- Cette nouvelle disposition s’applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1^er septembre 2014.

 

39.- Ordre public.- Des clauses contraires à ses dispositions seraient réputées non écrites.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SECTION 6 BIS

 

DE L’ETAT DES LIEUX, DES CHARGES LOCATIVES ET DES IMPOTS

 

 

L 145-40-1

 

ETAT DES LIEUX

 

 

Art. L 145-40-1.- (Issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014) Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

 

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

 

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. 

 

 

 

                                                                     ***

 

 

40.- Etat des lieux joint au bail ou conservé par les parties.- L’établissement d’un état des lieux était déjà recommandé par le rapport Pelletier en 2004.

 

Le texte nouveau reprend le contenu de la recommandation n° 24 en l’assortissant de la sanction selon laquelle le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour sa réalisation ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil, à savoir la réception des locaux par le preneur en bon état de réparation locative[39], et en étendant les cas dans lesquels il doit être établi. Outre le cas de location des locaux où il est assez courant, il est prévu de le faire lors de la cession du droit au bail, de la cession ou de la mutation du fonds, sans que le cédant soit forcément présent à ces opérations, ce qui est regrettable, ainsi que lors de la restitution des lieux.

 

Cette extension est bienvenue car elle facilitera l’imputabilité des modifications ou dégradation  des lieux au cours de leur occupation.

L’état des lieux peut être établi par les parties elles-mêmes et de façon contradictoire. Elles peuvent aussi recourir aux services d’un tiers mandaté par elles  ou à l’initiative de la partie la plus diligente. On pourra choisir un huissier de justice ou un expert, selon l’importance ou la structure des locaux loués.

 

41.- Caractère obligatoire de l’état des lieux.- Les parties pourront-elles déroger à cette obligation ? Si l’on se réfère à l’article L 145-15 sont réputés non écrits, notamment « les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L 145-37 à L 145-41 ». Il n’est donc pas envisageable d’y déroger même pour des locaux neufs.

 

42.- Frais partagés.- La rédaction de ce nouvel article laisse penser que les frais sont dans tous les cas partagés par moitié.

 

43.- Disposition transitoire.- Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur du nouveau texte, l’article L 145-40-1, dans sa nouvelle rédaction, s’applique à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession (art. 5 II de la loi du 18 juin 2014).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L 145-40-2

 

INVENTAIRE DES CATEGORIES DE CHARGES, IMPOTS,

TAXES ET REDEVANCES

 

 

Art. L 145-40-2.-(Issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014) Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

 

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

 

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

 

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

 

 

 

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

 

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. 

 

 

 

Art.- R. 145-35 (Décret n° 2014–1317 du 3 novembre 2014).- Ne peuvent être imputés au locataire :

 

1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

 

2° les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

 

3° les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputé au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

 

4° les honoraires du bailleur lié à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

 

 5° dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

 

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

 

Art.R.145-36.-L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L 145–40–2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputées à celui-ci.

 

Art. R 145-37.-Les informations mentionnées au 1°et 2° de l’article L 145–40–2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. À la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

 

 

 

 

 

                                                                 ***

 

 

44.- Modalités d’application.- C’est le décret du 3 novembre 2014 qui fixe les modalités d’application de cet article en créant dans une section V nouvelle de la partie réglementaire du statut, les articles R 145–35, R 145–36 et R 145–37 ci-dessus reproduits. Il est donc prévu l’établissement de plusieurs documents obligatoires.

 

45.-Honoraires.-Ne peuvent être mis à la charge du preneur notamment les honoraires du bailleur ayant trait à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble loué, par exemple lorsque le bailleur a confié l’administration de son bien à un professionnel.

 

46.- Documents à fournir.-

 

          1°  Inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances. 

Dans de nombreux baux, la formulation des obligations des parties est souvent vague et entraîne des contentieux que l’on pouvait éviter en précisant le contenu de celles-ci, ainsi que la  répartition des charges entre propriétaire et locataire. Cet inventaire est complété par l’établissement d’un état récapitulatif annuel qui doit, désormais,  être adressé au locataire dans les délais fixés par l’article R 145–36.

 

          2° Etat récapitulatif annuel.

 Il doit être adressé au locataire dans un délai qui est fixé là aussi par les dispositions réglementaires ci-dessus. La sanction applicable pourra être celle inaugurée par la jurisprudence selon laquelle l’absence de régularisation des charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur les charges à payer[40]. L’obligation de communiquer les justificatifs des charges sous  un certain délai n’est pas sanctionnée. La jurisprudence se réfèrera à la notion de délai raisonnable…

 

          3° Etat prévisionnel des travaux pour les trois années suivantes, avec budget prévisionnel, complété par un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes avec leur coût. Cette obligation très lourde pour les petits bailleurs privés n’est assortie d’aucune sanction.

 

47.-Ordre public.– Le nouvel article L 145–40–2 est dans le champ d’application de l’article L 145–15. Il n’est donc pas possible d’y déroger.

 

48.-Application.– Ce nouvel article de loi s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1^er septembre 2014. Mais pour les dispositions réglementaires, elles sont applicables  à partir du 5 novembre 2014. Enfin, il est bien certain que les états récapitulatifs de travaux ne pourront pas tous être fournis compte tenu des délais.

 

48-1.-Taxes liées à l’usage du local.- Il s’agit par exemple de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage, le cas échéant de déneigement, et d’assainissement perçues au profit des communes. Dans l’île de France, on peut ajouter la taxe sur les surfaces de stationnement[41] à compter du 1° janvier 2015 (art.1599 quater C du CGI), ainsi que la taxe sur les surfaces commerciales (Tascom).Cette taxe est adossée à la taxe annuelle sur les bureaux. Parmi les exonérations, il faut noter les surfaces de stationnement d’une superficie de moins de 500 mètres carrés.

Toujours en Ile de France, la loi de finances pour 2015 institue une taxe additionnelle à la taxe foncière à compter des impositions pour l’année 2015 (art. 1599 quater D du CGI)[42].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L 145-46-1

 

DROIT DE PREEMPTION DU PRENEUR

SUR LE LOCAL LOUE

 

 

Art. L 145-46-1.-(loi n°2014-626 du 18 juin 2014) Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

 

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

 

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

 

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

 

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

 

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

 

                                                                         ***

 

49.- Nouveau droit de préemption.- Ce droit de préemption a été calqué en grande partie sur celui qui existe en matière de baux d’habitation (art. 15-II, loi du 6 juill. 1989). Il risque là aussi de retarder les transactions en cas de demande de prêt[43].

 

50.- Exclusion du droit de préemption[44] :

 

-          en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial;

 

-          en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts au copropriétaire d’un ensemble commercial ;

 

-          en cas de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble immobilier ;

 

-          en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;

 

-          en cas de cession de locaux industriels ;

 

-          en cas de cession de terrain nu ;

 

-          en cas de cession au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint. Le législateur a limité  le domaine de ce droit de préemption.

 

Selon certains auteurs,[45] ce droit de préemption ne s’applique pas aux locaux industriels, et une incertitude demeurerait sur les locaux à usage exclusif de bureaux. La rédaction maladroite de ce nouvel article L 145–46–1 semble limiter effectivement l’étendue de ce nouveau droit du locataire. Les travaux préparatoires de la loi seraient en ce sens. La préoccupation du législateur était surtout de favoriser le petit commerce ; mais, il est vrai que si l’on se réfère à l’article L 145–1- I du code de commerce on constate que les dispositions du chapitre V portant statut des baux commerciaux s’appliquent « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ».

 

Dès lors à défaut d’exclusion expresse, on pourrait  admettre que les locaux industriels et les bureaux sont implicitement visés. Par prudence, il appartiendra au notaire instrumentaire de procéder à la notification en vue de purger le droit de préemption du locataire.

 

51.- Sur la forme.- La reproduction dans le congé des quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 est obligatoire à peine de nullité.

 

52.- Disposition transitoire.- Ce nouveau droit de préemption est entré en vigueur depuis le 18 décembre 2014.

 

53.- Purge du droit de préemption urbain.–La question se pose de savoir si le droit de préemption urbain doit l’emporter sur celui du locataire. Selon certains auteurs[46], le droit de préemption urbain serait préféré.

 

54.-Sanction.-En cas de violation du droit de préemption du locataire, Le nouveau texte ne prévoit la nullité de la vente qu’en cas de réduction du prix. Dans l’attente d’une modification du texte, la jurisprudence ne manquera pas de s’adapter en s’inspirant des solutions qu’elle a déjà admises à propos du pacte de préférence : soit allocation de dommages et intérêts, soit annulation de la vente avec ou sans substitution[47]. La jurisprudence tenant compte de la connaissance par le tiers de la clause de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir pour admettre la nullité de la vente la substitution du bénéficiaire conventionnel. Et ce d’autant que d’après l’article 129 du projet de réforme du droit des obligations : « le créancier d’une obligation, peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou si son coût est manifestement déraisonnable » ; et d’après l’article 25, al.2, : « lorsque, en violation d’un pacte de préférence, un contrat a été conclu avec un tiers qui en connaissait l’existence, le bénéficiaire peut agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. Le bénéficiaire peut également obtenir la réparation du préjudice subi ».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L 145-47

 

(anc. art. 34, D. 1953)

 

DESPECIALISATION LIMITEE

A DES ACTIVITES CONNEXES OU COMPLEMENTAIRES

 

 

 

 

Art.L 145-47.-(Mod. Loi n° 2015-990  du 6 août 2015, art. 207).-  Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire « ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception », en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l'alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l’article L 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

 

54-1.-Forme de la demande de déspécialisation.- Lorsque le locataire veut adjoindre à son activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, il doit notifier son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, ou désormais par lettre recommandée avec avis de réception. Le propriétaire  dispose alors d’un délai de deux mois, à peine de déchéance, pour contester le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. Le texte antérieur n’imposant pas au propriétaire une forme particulière pour sa réponse il est libre de la faire par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier de justice.

Compte tenu du délai impératif imposé, il est  préférable d’utiliser les services d’un huissier de justice. En effet, l’article R 145-1-1 ne visant en sa forme actuelle que les congés, la computation des délais se fait selon les dispositions de l’article 668 du code de procédure civile d’après lequel « La date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre ». C’est dire que la remise effective de la lettre est incertaine.

 

 

 

 

 

 

 

 

Procédure collective – Liquidation judiciaire – Plan de cession.-

 

Art. L 642-7 (L. n° 2005-845 du 26 juill. 2005, art. 111).- Le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l’activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l’administrateur lorsqu’il en a été désigné.

 

Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats, même lorsque la cession est précédée de la location-gérance prévue à l’article L 642-13.

 

Ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l’ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire.

 

(Loi n°2014-626 du 18 juin 2014) « Le Tribunal peut, si un contrat de bail soumis au chapitre V du titre IV du livre 1^er du présent code portant sur un ou plusieurs immeubles ou locaux utilisés pour l’activité de l’entreprise figure dans le plan de cession, autoriser dans le jugement arrêtant le plan le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires. Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur. »

 

… (le reste  du texte demeure inchangé).

 

                                                                     

 

55.- Champ d’application.- Ces nouvelles dispositions ne visent que les plans de cession dans les liquidations judiciaires[48].

 

56.- Procédure dérogatoire de déspécialisation.- La procédure est dérogatoire au regard de l’article L 145-7. Sur le fond, rien n’est modifié. La jurisprudence dégagée jusqu’ici servira de fil conducteur au tribunal de commerce.

 

57.-Disposition transitoire.- L’article 6 bis de la loi nouvelle exclut le bénéfice de la déspécialisation partielle dans les procédures de liquidation judiciaire en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi. En revanche la loi est applicable aux contrats en cours à la date de publication du décret du 3 novembre 2014.

 

                                                               L 145-49

 

                                                    (anc. Art. 34-2, D. 1953)

 

                                                  DESPECIALISATION PLENIERE
                                                   DEMANDE D’AUTORISATION

 

 

 

Article L145-49.-(Mod. par Loi n° 2015-990 du 6 août 2015- art. 207).- La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire « ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception » et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d'activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.

Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification.

A défaut par le bailleur d'avoir, dans les trois mois de la demande, « notifié » son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande. Cet acquiescement ne fait pas obstacle à l'exercice des droits prévus à l’article L 145-50.

 

57-1.- Demande de déspécialisation plénière et notification aux créanciers inscrits.- Cette demande de déspécialisation d’activité, demandée au bailleur, est formée par acte extrajudiciaire ou encore désormais par lettre recommandée avec avis de réception. Elle est notifiée, de façon identique, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Le bailleur doit, désormais également selon les mêmes formes, en aviser ses propres locataires envers lesquels il se serait engagé à ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles visées dans la demande pour leur permettre de faire connaître leur position dans le mois de cette notification. Indirectement les bailleurs bénéficient de l’option : acte huissier de justice/lettre recommandée avec avis de réception.

En revanche, la réponse au locataire devait jusqu’ici être fournie par acte extrajudiciaire. La Cour de cassation était en ce sens : Civ. 3°, 11 juin 2008, Bull., n° 103, p. 95, obs. A. Cérati- Gauthier, Ann. Loy. 2008-1908 et 2423, n° 27 420. Il est vrai que l’alinéa 3 utilisait  le terme « signifié », ce qui impliquait bien un acte extrajudiciaire délivré par huissier de justice. Désormais la loi nouvelle remplace le terme signifié par « notifié », qui, sur le plan procédural, est moins restrictif et autorise également une réponse par voie recommandée avec avis de réception. Mais par prudence et surtout à cause des délais, il est sans doute préférable d’user de l’acte huissier de justice, l’article 668 du Code de procédure étant ici applicable, compte tenu de la rédaction actuelle de l’article R 145-1-1 (cf. supra n° 54-1).

 

 

L 145-55

(anc.art. 34-8, D. 1953)

 

DROIT DE REPENTIR DU LOCATAIRE

 

Article L 145-55.- (Mod. Par Loi n° 2015-990 du – août 2015 – art.207).- A tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande conformément aux articles L 145-47, L 145-48 ou L 145-49 peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire « ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception » et, dans ce cas, il supporte tous les frais de l'instance.

 

 

 

57-2.-Forme de la renonciation du locataire à sa demande de déspécialisation.- La également le législateur a voulu faciliter la renonciation en n’imposant plus obligatoirement un acte d’huissier de justice. La lettre recommandée avec avis de réception peut être choisie par le locataire.

 

 

 

                                          

 

 

 

 

 

 

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Code de l’environnement

 

Aspecte extérieur du local commercial

 

58.-Règlements locaux de publicité.– L’article L 581-14 du code de l’environnement prévoit désormais la faculté de définir des zones dans lesquelles tout occupant d’un local commercial visible de la rue, ou, à défaut d’occupant, tout propriétaire doit veiller à ce que l’aspect extérieur de ce local ne porte pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants.

 

 

                      

 

 

 

 

 

 

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Code général de la propriété des personnes publiques (art. L 2124-32-1 et s.) et code général des collectivités territoriales (art. 2224-18-1).

 

I.                  Fonds de commerce (et fonds agricole) sur le domaine public

 

59.–Fonds de commerce exploité sur le domaine public-Autorisation d’occupation temporaire-Présentation en cas de cession du fonds[49](CGPPP).–La pérennité de l’exercice d’une activité commerciale sur le domaine public n’a jamais été assurée jusqu’ici. Elément essentiel du fonds de commerce, le bail commercial a un régime juridique  incompatible avec le domaine public. La propriété commerciale est inconciliable avec la propriété domaniale publique. Certes, les autorisations d’occupation temporaire du domaine public permettent le développement d’activités commerciales. Mais celles-ci sont, pour les commerçants, personnelles, limitées dans le temps et révocables. Le renouvellement des autorisations d’occupation temporaire n’est pas automatique, et la résiliation de celles-ci peut être décidée par l’autorité administrative notamment pour un motif d’intérêt général[50]. On est donc en présence de quasi-fonds de commerce, soumis à des aléas qui empêchent le véritable développement de telles activités, faute de pérennité pour investir efficacement. Le caractère personnel et non cessible de l’autorisation ajoute à la précarité. L’occupant du domaine public[51] ne peut se prévaloir d’un droit au bail. Et le commerçant qui serait, par suite d’une mauvaise application du régime de la domanialité publique, titulaire d’un bail qualifié de commercial, pourrait seulement reprocher à l’administration une faute de nature à engager sa responsabilité, pour lui avoir laissé penser qu’il bénéficiait des garanties du statut des baux commerciaux[52].

 

 Avec ce nouveau texte la notion de fonds de commerce sur le domaine public fait son apparition, avec toutefois quelques restrictions quant à son régime.

 

L’article L2124-32-1 nouveau dispose : « Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre ».

L’avancée législative est intéressante, mais l’existence du fonds de commerce-exclue totalement sur le domaine public naturel[53]- n’est pas ici pleinement reconnue, dès lors que son existence et sa faculté de cession demeurent tout d’abord conditionnées à une autorisation d’occupation temporaire du domaine public. En effet, selon l’article L2124-33, « toute personne souhaitant se porter acquéreur d’un fonds de commerce ou d’un fonds agricole peut, par anticipation, demander à l’autorité compétente une autorisation d’occupation temporaire du domaine public pour l’exploitation de ce fonds ».

« L’autorisation prend effet à compter de la réception par l’autorité compétente de la preuve de la réalisation de la cession du fonds ».

 

Ensuite, l’exigence légale (al.2) d’une « clientèle propre » est de nature à exclure l’existence d’un véritable fonds de commerce dans la mesure où la situation des lieux constitue, dans de nombreux cas, une zone de chalandise[54]. Il y aura du moins des difficultés d’appréciation en jurisprudence.

 

En cas de décès, le régime de cession est également très limité.

Selon l’article L2124-34, « en cas de décès d’une personne physique exploitant un fonds de commerce ou un fonds agricole en vertu d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public, l’autorité compétente délivre à la demande de ses ayants droits, sauf si un motif d’intérêt général s’y oppose, une autorisation d’occupation temporaire du domaine public identique à celle accordée à l’ancien titulaire pour la seule poursuite de l’exploitation du fonds, durant trois mois.

Si les ayants droits ne poursuivent pas l’exploitation du fonds, ils peuvent, dans le délai de six mois à compter du décès présenter à l’autorité compétente une personne comme successeur. En cas d’acceptation de l’autorité compétente, cette personne est subrogée dans les droits et obligations de l’ancien titulaire.

La décision est notifiée aux ayants droits ayant sollicité l’autorisation ou ayant présenté un successeur ainsi que, le cas échéant, au successeur présenté. Toute décision de refus est motivée ».

 

L’exigence de motivation pour toute décision de refus protège un peu les héritiers, mais au prix d’une contestation, devant les juridictions administratives, qui pourra aboutir, très longtemps après, à une décision favorable. Entre-temps le fonds aura périclité ou  disparu.

 

II.               Fonds de commerce dans une halle ou marché.

 

60.-Fonds de commerce situé dans une halle ou marché(CGCT).–Le régime des droits de places de stationnement sur les halles et les marchés communaux est définie conformément aux dispositions d’un cahier des charges ou d’un règlement établi par l’autorité municipale après consultation des organisations professionnelles intéressées (art. L 2224-18 du CGCT).

La loi nouvelle a prévu des dispositions particulières pour les fonds de commerce situés dans une halle ou marché.

La cession du fonds est soumise à l’autorisation du maire dont le refus  pourra  être déféré à la juridiction administrative.

Toutefois cette avancée est  là aussi limitée dans la mesure où le cessionnaire accepté est subrogé dans les droits et obligations du bénéficiaire de l’autorisation d’occupation temporaire, c’est-à-dire pour la durée restant à courir.

 

L’article L2224-18-1 nouveau prévoit qu’en cas de retraite, de décès ou d’incapacité du titulaire, le droit de présentation est transmis à ses ayants droits qui peuvent en faire usage au bénéfice de l’un d’eux. Mais là encore l’avantage est limité, car à défaut d’exercice dans un délai de six mois à compter du fait générateur, le droit de présentation est caduc.

En cas de reprise de l’activité par le conjoint du titulaire initial, celui-ci en conserve l’ancienneté pour faire valoir son droit de présentation. En effet, d’une façon générale pour bénéficier du droit de présentation il faut avoir exercé son activité dans la halle ou le marché dans la limite de trois années.

La décision du maire est notifiée au titulaire du droit de présentation et au successeur présenté dans un délai de deux mois à compter de la réception de la demande.

Toute décision de refus semble devoir  être motivée, même si la motivation requise ne semble concerner que les hypothèses prévues par l’alinéa 2 de l’article L2224- 18-1. C’est-à-dire les hypothèses de difficulté liée à un décès, une incapacité ou une prise de retraite. L’hésitation est permise en l’état de la rédaction approximative du texte.

 

Il faut espérer que ces textes soient améliorés dans le sens d’une protection accrue du fonds de commerce sur le domaine public. Un bail commercial administratif n’est pas inconcevable. Il existe en germe dans les opérations de partenariat public-privé. Au même titre qu’il existe des baux emphytéotiques administratifs sur le domaine public, il serait opportun de consacrer ce nouveau type de contrat qui assurerait une pérennité d’exploitation au commerçant qui à défaut pourrait bénéficier d’une indemnité non « d’éviction » mais de « non renouvellement  ou de résiliation » sans doute limitée si l’on se place dans le sens de la jurisprudence du Conseil d’Etat[55].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                        

                                                                       ****

 

 

 

 

 

 

 

 

ANNEXES

 

 

 

I.- FORMULES

 

 

1.   Congé avec sommation de déguerpir

(Art. L 145–5, al.2 du code de commerce)

 

L’an deux mille,      

et le

 

A la demande de

 

Nous, huissier de justice,

 

 

Avons rappelé et signifié à

 

 

Que selon acte sous seing privé en date du…        mon requérant vous a donné à bail en application de l’article L 145–5 du code de commerce divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis à  …          

 

 pour une durée de trois années, prenant fin le…

 

Que vous n’avez pas quitté les lieux à la date convenue ;

 

Que conformément à l’article L 145–5 du code de commerce, qui laisse un délai supplémentaire d’un mois pour mettre un terme à l’occupation, il  vous est fait sommation d’avoir à quitter les lieux, à remettre les locaux en bon état de réparations locatives, et à restituer les clés à mon requérant, le…

 

Vous indiquant qu’à défaut, celui-ci saisira le président du tribunal de grande instance, statuant en référé, à l’effet de prononcer votre expulsion, sous astreinte, et votre condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

 

Sous toutes réserves

 

 

2. Notification de vente du local loué en vue de l’exercice du droit de préemption du locataire.(LRAR ou RMPCR).

 

 Mr. X

Propriétaire                                                                 A Monsieur Y, locataire

 

Date

 

Monsieur,

 

J’ai l’honneur, par la présente, de vous notifier, conformément à l’article L 145- 46-1 du code de commerce, dont les quatre premiers alinéas sont ci-après reproduits, ma décision de vendre le local, sis… ,

que vous occupez selon un bail commercial qui vous a été consenti selon acte en date du…

Le prix demandé est de…

Les autres conditions de la vente sont…

 

 

Art. L 145-46-1.-(loi n°2014-626 du 18 juin 2014) Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

 

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

 

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

 

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

 

Veuillez croire, Monsieur,…

 

 

II.- TEXTES                                                                         

 

 

 

 

1) LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

(J.O. du 19 juin 2014)

 

Titre Ier : ADAPTATION DU RÉGIME DES BAUX COMMERCIAUX

Article 1

L'article L. 145-2 du code de commerce est ainsi modifié :

1° La seconde phrase du II est supprimée ;

2° Il est ajouté un III ainsi rédigé :

« III.- En cas d'exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce en application du premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, le bail du local ou de l'immeuble demeure soumis au présent chapitre.
« Le défaut d'exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai prévu au même article L. 214-2 pour sa rétrocession à un nouvel exploitant. »

Article 2

L'article L. 145-4 du même code est ainsi modifié :

1° Le deuxième alinéa est ainsi modifié :

a) Les mots : « à défaut de convention contraire, » sont supprimés ;

b) Est ajoutée une phrase ainsi rédigée :

« Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. » ;
2° L'avant-dernier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur. »

Article 3

I.- L'article L. 145-5 du même code est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est ainsi modifié :

a) Le mot : « deux » est remplacé par le mot : « trois » ;

b) Est ajoutée une phrase ainsi rédigée :

« A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. » ;

2° Au deuxième alinéa, après le mot : « durée », sont insérés les mots : «, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance » ;

3° Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :

« Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

« Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »
II.- Pour les baux conclus en application du premier alinéa de l'article L. 145-5 du code de commerce avant l'entrée en vigueur de la présente loi, les deux derniers alinéas du même article, dans leur rédaction résultant de la présente loi, s'appliquent à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Article 4

Après l'article L. 145-5 du code de commerce, il est inséré un article L. 145-5-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 145-5-1.-N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

Article 5

Les articles L. 145-13, L. 145-23, L. 911-10, L. 921-10 et L. 951-9 du même code sont abrogés.

Article 6

I. - A l'article L. 145-15 du même code, les mots : « nuls et de nul effet » sont remplacés par les mots : « réputés non écrits ».

II. - L'article L. 145-16 du même code est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa, le mot : « nulles » est remplacé par les mots : « réputées non écrites » ;

2° Le deuxième alinéa est ainsi rédigé :

« En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail. » ;

3° Au dernier alinéa, les mots : « , de fusion ou d'apport » sont remplacés par les mots : « ou dans les cas prévus au deuxième alinéa ».

Article 7

Après l'article L. 145-16 du même code, il est inséré un article L. 145-16-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 145-16-1. - Si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. »

Article 8

Après l'article L. 145-16 du même code, il est inséré un article L. 145-16-2 ainsi rédigé :

« Art. L. 145-16-2. - Si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »

Article 9

I. - Aux première et seconde phrases du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, les mots : « de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, » sont supprimés.

II. - Au troisième alinéa de l'article L. 145-38 du même code, les mots : « de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, » sont supprimés.

Article 10

L'article L. 145-35 du même code est ainsi modifié :

1° Le début de la première phrase du premier alinéa est ainsi rédigé : « Les litiges nés de l'application des articles L. 145-34 et L. 145-38 ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis… (le reste sans changement). » ;
2° Au deuxième alinéa, les mots : « le juge est saisi » sont remplacés par les mots : « la juridiction est saisie » et le mot : « il » est remplacé par le mot : « elle ».

Article 11

La section 6 du chapitre V du titre IV du livre Ier du même code est ainsi modifiée :

1° L'article L. 145-34 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. » ;

2° Le troisième alinéa de l'article L. 145-38 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. » ;

3° L'article L. 145-39 est complété par une phrase ainsi rédigée :
« La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

Article 12

Le premier alinéa de l'article L. 145-38 du même code est complété par une phrase ainsi rédigée :

« La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. »

Article 13

I.-Après la section 6 du chapitre V du titre IV du livre Ier du même code, est insérée une section 6 bis ainsi rédigée :

« Section 6 bis

« De l'état des lieux, des charges locatives et des impôts

« Art. L. 145-40-1.-Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

« Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

« Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

« Art. L. 145-40-2.-Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

« Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

« 1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;

« 2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

« Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

« Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. »

II.-Pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Article 14

La section 7 du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce est complétée par un article L. 145-46-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 145-46-1. - Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

« Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
« Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
« Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

« Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. »

Article 15

I. - Après le troisième alinéa de l'article L. 642-7 du même code, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le tribunal peut, si un contrat de bail soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier portant sur un ou plusieurs immeubles ou locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise figure dans le plan de cession, autoriser dans le jugement arrêtant le plan le repreneur à adjoindre à l'activité prévue au contrat des activités connexes ou complémentaires. Le tribunal statue après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur. »
II. - La procédure mentionnée au quatrième alinéa de l'article L. 642-7 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, n'est pas applicable aux procédures de liquidation judiciaire en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi.

Article 16

I.- Après l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, il est inséré un article 57 B ainsi rédigé :

Art. 57 B.-Au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

II.- Pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Article 17

I.- Le code de l'urbanisme est ainsi modifié :

1° L'article L. 214-1 est ainsi modifié :

a) La seconde phrase du troisième alinéa est remplacée par deux phrases ainsi rédigées :
Cette déclaration précise le prix, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. ;
b) A la deuxième phrase du dernier alinéa, les mots : de la commune sont remplacés par les mots : du titulaire du droit de préemption ;

2° Après le même article L. 214-1, il est inséré un article L. 214-1-1 ainsi rédigé :

Art. L. 214-1-1.-Lorsque la commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre.

La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale délégataire mentionné au premier alinéa peut déléguer ce droit de préemption à un établissement public y ayant vocation, à une société d'économie mixte, au concessionnaire d'une opération d'aménagement ou au titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale prévu par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties du périmètre de sauvegarde ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal, d'un bail commercial ou de terrains. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire. ;

3° L'article L. 214-2 est ainsi modifié :

a) Au début de la première phrase du premier alinéa, les mots : La commune sont remplacés par les mots : Le titulaire du droit de préemption ;

b) Après la même phrase, est insérée une phrase ainsi rédigée :

Ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal.

c) Au dernier alinéa, les mots : la commune sont remplacés par les mots : le titulaire du droit de préemption ;

d) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

A l'article L. 214-1 et au présent article, les mots : “ titulaire du droit de préemption ” s'entendent également, s'il y a lieu, du délégataire, en application de l'article L. 214-1-1.
II.-Au 21° de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales, après le mot : exercer, sont insérés les mots : ou de déléguer, en application de l'article L. 214-1-1 du code de l'urbanisme et les mots : du code de l'urbanisme sont remplacés par les mots : du même code.

Article 18

Après le deuxième alinéa de l'article L. 581-14 du code de l'environnement, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Il peut aussi définir des zones dans lesquelles tout occupant d'un local commercial visible depuis la rue ou, à défaut d'occupant, tout propriétaire doit veiller à ce que l'aspect extérieur de ce local ne porte pas atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. »

Article 19

En application de l'article 37-1 de la Constitution, une expérimentation est engagée pour une période de cinq années à compter de la date de promulgation de la présente loi en vue de favoriser la redynamisation du commerce et de l'artisanat. Cette expérimentation porte sur la mise en œuvre par l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que par leurs établissements publics, de contrats de revitalisation artisanale et commerciale.
Ces contrats ont pour objectif de favoriser la diversité, le développement et la modernisation des activités dans des périmètres caractérisés soit par une disparition progressive des activités commerciales, soit par un développement de la mono-activité au détriment des commerces et des services de proximité, soit par une dégradation de l'offre commerciale, ou de contribuer à la sauvegarde et à la protection du commerce de proximité. Les quartiers prioritaires de la politique de la ville figurent parmi les périmètres ciblés par ce dispositif expérimental. Le contrat de revitalisation artisanale et commerciale précise les obligations de chacune des parties, notamment :

1° L'objet du contrat, sa durée et les conditions dans lesquelles il peut éventuellement être prorogé ou modifié ;

2° Le périmètre géographique d'intervention de l'opérateur ;

3° Les conditions de rachat, de résiliation ou de déchéance par la collectivité territoriale ou le groupement ainsi que, éventuellement, les conditions et les modalités d'indemnisation de l'opérateur ;

4° Les conditions financières de réalisation de l'opération.

L'élaboration du projet de contrat de revitalisation artisanale et commerciale fait l'objet d'une concertation dans les conditions prévues à l'article L. 300-2 du code de l'urbanisme.
Sont associés à l'élaboration du contrat de revitalisation artisanale et commerciale :
a) La chambre de commerce et d'industrie territoriale et la chambre de métiers et de l'artisanat dont le ressort correspond au périmètre géographique d'intervention envisagé pour l'opérateur ;

b) Le président de l'établissement public ou du syndicat mixte mentionné à l'article L. 122-4 du code de l'urbanisme.

Le projet de contrat de revitalisation, avant sa conclusion, est arrêté par l'organe délibérant des collectivités territoriales signataires.

L'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent charger l'opérateur du contrat de revitalisation artisanale et commerciale d'acquérir des biens nécessaires à la mise en œuvre du contrat, y compris, le cas échéant, par voie d'expropriation ou de préemption. L'opérateur peut procéder à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre de son intervention. Il assure, le cas échéant, la maîtrise d'ouvrage des travaux nécessaires à l'exécution du contrat ainsi que les études et les missions concourant à son exécution. A cet effet, l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, fixent à l'opérateur des objectifs et des priorités en termes de diversification, de développement et de réhabilitation de l'offre commerciale, ainsi qu'un calendrier pour la réalisation de ces objectifs. Le non-respect de ce calendrier peut être un motif de résiliation anticipée du contrat de revitalisation artisanale et commerciale.
La demande d'expérimentation est transmise pour information au représentant de l'Etat dans le département concerné. L'attribution du contrat de revitalisation s'effectue après une mise en concurrence, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
Les ministres chargés du commerce et de l'urbanisme assurent le suivi et l'évaluation de l'expérimentation. Ils remettent avant la fin de l'année 2019 un rapport d'évaluation au Premier ministre, ainsi qu'un rapport intermédiaire avant la fin de l'année 2017. Ces rapports sont préalablement transmis aux collectivités territoriales qui ont participé à l'expérimentation ; celles-ci peuvent émettre des observations.

Article 20

Après le mot : « par », la fin de la première phrase du dernier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce est ainsi rédigée : « lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. »

Article 21

I. - Le 2° de l'article 2 de la présente loi s'applique à toute succession ouverte à compter de l'entrée en vigueur de la même loi.

II. - Les articles 3, 9 et 11 de la présente loi ainsi que l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu'il résulte de l'article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi.

III. - L'article 14 de la présente loi s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi.

………………..

·         Titre V : UTILISATION DU DOMAINE PUBLIC DANS LE CADRE DE L'EXPLOITATION DE CERTAINES ACTIVITÉS COMMERCIALES

Article 71

Après l'article L. 2224-18 du code général des collectivités territoriales, il est inséré un article L. 2224-18-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 2224-18-1.-Sous réserve d'exercer son act ivité dans une halle ou un marché depuis une durée fixée par délibération du conseil municipal dans la limite de trois ans, le titulaire d'une autorisation d'occupation peut présenter au maire une personne comme successeur, en cas de cession de son fonds. Cette personne, qui doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés, est, en cas d'acceptation par le maire, subrogée dans ses droits et ses obligations.

« En cas de décès, d'incapacité ou de retraite du titulaire, le droit de présentation est transmis à ses ayants droit qui peuvent en faire usage au bénéfice de l'un d'eux. A défaut d'exercice dans un délai de six mois à compter du fait générateur, le droit de présentation est caduc. En cas de reprise de l'activité par le conjoint du titulaire initial, celui-ci en conserve l'ancienneté pour faire valoir son droit de présentation.
« La décision du maire est notifiée au titulaire du droit de présentation et au successeur présenté dans un délai de deux mois à compter de la réception de la demande. Toute décision de refus doit être motivée. »

Article 72

Le chapitre IV du titre II du livre Ier de la deuxième partie du code général de la propriété des personnes publiques est complété par une section 7 ainsi rédigée :

« Section 7
« Utilisation du domaine public dans le cadre de l'exploitation de certaines activités commerciales

« Art. L. 2124-32-1.-Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre.

« Art. L. 2124-33.-Toute personne souhaitant se porter acquéreur d'un fonds de commerce ou d'un fonds agricole peut, par anticipation, demander à l'autorité compétente une autorisation d'occupation temporaire du domaine public pour l'exploitation de ce fonds.

« L'autorisation prend effet à compter de la réception par l'autorité compétente de la preuve de la réalisation de la cession du fonds.

« Art. L. 2124-34.-En cas de décès d'une personne physique exploitant un fonds de commerce ou un fonds agricole en vertu d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public, l'autorité compétente délivre à la demande de ses ayants droit, sauf si un motif d'intérêt général s'y oppose, une autorisation d'occupation temporaire du domaine public identique à celle accordée à l'ancien titulaire pour la seule poursuite de l'exploitation du fonds, durant trois mois.

« Si les ayants droit ne poursuivent pas l'exploitation du fonds, ils peuvent, dans le délai de six mois à compter du décès, présenter à l'autorité compétente une personne comme successeur. En cas d'acceptation de l'autorité compétente, cette personne est subrogée dans les droits et obligations de l'ancien titulaire.

« La décision est notifiée aux ayants droit ayant sollicité l'autorisation ou ayant présenté un successeur ainsi que, le cas échéant, au successeur présenté. Toute décision de refus est motivée.

« Art. L. 2124-35.-La présente section n'est pas applicable au domaine public naturel. »

Article 73

I.- L'article L. 251-2 du code de la sécurité intérieure est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Après information du maire de la commune concernée et autorisation des autorités publiques compétentes, des commerçants peuvent mettre en œuvre sur la voie publique un système de vidéo-protection aux fins d'assurer la protection des abords immédiats de leurs bâtiments et installations, dans les lieux particulièrement exposés à des risques d'agression ou de vol. Les conditions de mise en œuvre et le type de bâtiments et installations concernés sont définis par décret en Conseil d'Etat. »
II. -L'article L. 252-2 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Dans le cas prévu au dernier alinéa de l'article L. 251-2, le visionnage des images ne peut être assuré que par des agents de l'autorité publique individuellement désignés et habilités des services de police et de gendarmerie nationale. »

 

2) Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial
(J.O. du 5 novembre 2014)

Publics concernés : locataires et bailleurs d'un contrat de bail commercial.
Objet : amélioration des relations entre bailleurs et locataires d'un bail commercial.
Entrée en vigueur : les dispositions des articles R. 145-1-1, R. 145-5, D. 145-18 et R. 145-20 du code de commerce, dans leur rédaction résultant des articles 2 à 5 du présent décret, sont applicables aux contrats en cours à la date de publication du présent décret. Les dispositions des articles R.145-35 à R. 145-37 du même code, dans leur rédaction résultant de l'article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret.

Notice : le présent décret modifie les dispositions réglementaires du code de commerce relatives au bail commercial (articles L. 145-1 et suivants) en application du titre Ier de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Il précise la date du congé donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il met en cohérence les dispositions des articles R. 145-5, D. 145-18 et R.145-20 avec les nouvelles dispositions législatives. Il dresse la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances relatifs aux parties privatives et communes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, et précise les obligations du bailleur en matière d'information du locataire.
Références : les dispositions du code de commerce créées ou modifiées par le présent décret peuvent être consultées, dans leur rédaction résultant de ce décret, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).

Article 1

Le code de commerce est modifié conformément aux dispositions des articles 2 à 6 du présent décret.

Article 2

A la section 1 du chapitre V du titre IV du livre Ier de la partie réglementaire, il est inséré, après l'article R. 145-1, un article R. 145-1-1 ainsi rédigé :

« Art. R. 145-1-1. - Lorsque le congé prévu à l'article L. 145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre. »

Article 3

A l'article R. 145-5, après les mots : « aux articles L. 145-47 à L. 145-55 », sont insérés les mots : « et L. 642-7 ».

Article 4

Au premier alinéa de l'article D. 145-18, les mots : « concernant la variation du loyer » sont supprimés.

Article 5

Au troisième alinéa de l'article R. 145-20, les mots : « à moins que les parties ne se soient mises d'accord avant ou pendant l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente » sont supprimés.

Article 6

Au chapitre V du titre IV du livre Ier de la partie réglementaire, il est ajouté une section 5 ainsi rédigée :

« Section 5
« Des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux

« Art. R. 145-35.-Ne peuvent être imputés au locataire :

« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

« Art. R. 145-36.-L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

« Art. R. 145-37.-Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux. »

Article 7

A l'exception de son article 4, le présent décret est applicable dans les îles Wallis et Futuna.

Article 8

Les dispositions des articles R. 145-1-1, R. 145-5, D. 145-18 et R. 145-20 du code de commerce, dans leur rédaction résultant respectivement des articles 2 à 5 du présent décret, sont applicables aux contrats en cours à la date de publication du présent décret.
Les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du même code, dans leur rédaction résultant de l'article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret.

Article 9

La garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'économie, de l'industrie et du numérique et la secrétaire d'Etat chargée du commerce, de l'artisanat, de la consommation et de l'économie sociale et solidaire sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

                                                           ***

3) ARTICLE 207 DE LA LOI N°2015-990 DU  6 AOUT 2015 dite loi Macron)

I.- Le même code est ainsi modifié :

1° L'article L. 145-4 est ainsi modifié :

a) A la fin de la première phrase du deuxième alinéa, les mots : « dans les formes et délai de l'article L. 145-9 » sont remplacés par les mots : « au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire » ;

b) Au troisième alinéa, après le mot : « faculté », sont insérés les mots : « , dans les formes et délai de l'article L. 145-9, » ;

c) A la fin de la première phrase de l'avant-dernier alinéa, la référence : « de l'article L. 145-9 » est remplacée par les mots : « prévus au deuxième alinéa du présent article » ;

2° Après les mots : « donné par », la fin de la première phrase du dernier alinéa de l'article L. 145-9 est ainsi rédigée : « acte extrajudiciaire. » ;

3° L'article L. 145-10 est ainsi modifié :

a) La première phrase du deuxième alinéa est ainsi modifiée :

- le mot : « signifiée » est remplacé par le mot : « notifiée » ;
- sont ajoutés les mots : « ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception » ;

      b) A la première phrase de l'avant-dernier alinéa, le mot : « signification » est remplacé    par le mot : « notification » et les mots : « dans les mêmes formes » sont remplacés par les mots : « par acte extrajudiciaire » ;

4° A la fin du dernier alinéa de l'article L. 145-12, à la seconde phrase de l'avant-dernier alinéa de l'article L. 145-18, au premier alinéa de l'article L. 145-19, à la première phrase du deuxième alinéa de l'article L. 145-47, à la deuxième phrase du premier alinéa de l'article L. 145-49 et à l'article L. 145-55, après le mot : « extrajudiciaire », sont insérés les mots : « ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception » ;

5° A la première phrase du dernier alinéa de l'article L. 145-49, le mot : « signifié » est remplacé par le mot : « notifié ».

II. - Le I du présent article et le I de l’article 2 de la loi n°212-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives sont applicables dans les îles Wallis et Futuna.

 

 

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