Enclave - Usage normal d’un fonds destiné à l’habitation

La Cour de cassation affirme que l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation.

Un arrêt de La cour d’Aix-en-Provence est sanctionné pour avoir rejeté une demande de désenclavement  d’une maison d’habitation qui n’était desservie que par un escalier escarpé de 99 marches (Civ. 3°, 14 janvier 2016, n° 14-25089, Bull.).

Depuis déjà longtemps la Cour de cassation se réfère à l’usage normal d’un fonds pour admettre  une desserte  suffisante. La formule était la suivante : « le passage en cas d’enclave doit s’entendre de tout ce qui est indispensable afin d’assurer les communications strictement nécessaires à l’utilisation normale du fonds enclavé » (Civ. 22 novembre 1937, D.P. 1938-1-62, note  Voirin). Par la suite la Cour de cassation a supprimé la notion de communication strictement nécessaire, mais en ajoutant « quelle que soit la destination du fonds », ce qui montrait sa volonté de ne mettre aucune restriction (Civ. 1°, 4 janvier 1954, Bull., n°1, p.1). C’est ainsi que, répétant la formule adoptée, elle a étendu le bénéfice de l’article 682 du Code civil aux propriétaires désirant parvenir en voiture jusqu’à son habitation éloignée de 50 m de la voie publique cf. « Les droits de passage sur les fonds privés », Jean Debeaurain, PUAM, 1978, n°91 et s.).

 Toutefois les juridictions pouvaient tenir compte de la situation des lieux dans un quartier où les habitations étaient  desservies par des voies étroites et même parfois par de simples escaliers. Bref, la jurisprudence pouvait être restrictive dans l’interprétation de l’usage normal d’un fonds, même destiné à l’habitation.

Aujourd’hui la question se pose un peu différemment dans la mesure où il y a eu une augmentation des normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Certes, on distingue aujourd’hui les établissements recevant du public des habitations. Toutefois, les normes pour les nouveaux immeubles étant particulièrement renforcées, on peut estimer que l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation inclut pour une personne handicapée la faculté d’y accéder par un véhicule automobile.

D’une manière générale, l’accessibilité des personnes à mobilité réduite est un critère à prendre en compte dès lors que l’accès à une maison d’habitation ne s’effectue que par un escalier ou un passage difficilement aménageable.

Jean Debeaurain