Bail emphytéotique, notion, effets, révision de l’art. L 145-3 du code de com. Inapplicable

Ayant relevé que les termes du bail, qui prévoyait seulement la faculté de faire édifier tous immeubles et notamment un casino, ne mettaient à la charge de la société Cannes Balnéaire aucune obligation de construire et retenu, sans la dénaturer, que la clause stipulant que, "dans le cas où la ville de Cannes ne donnerait pas à la société Cannes Balnéaire les autorisations nécessaires à l'exploitation d'un casino, il est entendu que le présent bail n'aura aucun effet", n'était pas une clause résolutoire mais une condition concernant l'exploitation du casino et n'édictait aucune obligation de construire, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le contrat devait être qualifié de bail emphytéotique ;

Ayant retenu que la valeur locative était étrangère à l'économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le payement du loyer, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur, la cour d'appel en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité (Civ. 3°, 8 septembre 2016, n° 15-21381 et 22 374, Bull., Gaz. Pal sept. 2016-28, D.2016-1818).

La cour de cassation confirme (Civ. 3°,19 février 2014, n°12-19270, Bull., obs. Lipmann-W. Boccara, Adm., mai 2014-36) l’abandon d’une ancienne jurisprudence appliquant la révision du loyer prévue à l’article L 145-3 du code de commerce (Com. 11 juillet 1961, Bull. III, n°322, Ann. L.1962-131).

En l’espèce le bail emphytéotique avait été conclu en 1927 pour 99 ans avec un loyer annuel de 1 franc !