Passage commun

Notion ambigüe source de responsabilité des notaires

Les droits de passage sur les fonds privés donnent lieu à un contentieux abondant. Les actes qui les fondent sont souvent imprécis. A cela s’ajoute l’imprécision des anciennes dénominations (voir : Jean Debeaurain, Guide des chemins et sentiers d’exploitation,  Edilaix, coll. Point de Droit, 5° éd.,2014, n°3, p.7).La tâche des notaires en est d’autant plus compliquée. Selon la cour de cassation, il leur appartient de lever toute incertitude pour éviter une recherche de responsabilité.

Est à cet égard significatif l’extrait de l’arrêt ci-après reproduit

En statuant ainsi, alors que les termes de « passage commun », qui pouvaient, en considération de l'état des lieux, des indications des titres antérieurs ou de leur confrontation avec ceux afférents à d'autres fonds, créanciers comme débiteurs du passage, désigner un chemin indivis, une servitude de passage, voire une simple tolérance, étaient ambigus et engendraient nécessairement une incertitude sur l'étendue des droits réels objet de la vente, de sorte qu'il appartenait au notaire instrumentaire de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteur du passage, et des documents cadastraux y afférents, le régime juridique du passage et l'exacte propriété de son assiette, et d'en faire mention dans son acte, la cour d'appel a violé le texte susvisé (civ.1° 29 juin 2016, n°15-15683, Bull., obs. N. Blanc Gaz.Pal. 2016-29), en l’occurrence,  l’article 1382 du code civil.

La cour de cassation rappelle, au visa de cet article, que le notaire, tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.