Servitude non aedificandi - Extinction

Un terrain est divisé en deux lots, dénommés « article 1 » et « article 2 », et il est institué une servitude non aedificandi au profit du lot article 2 sur le lot article 1 ;  la zone d'inconstructibilité du lot article 1 a été définie dans l'acte comme se trouvant au sud d'une ligne dont le tracé a été décrit.

Ultérieurement le lot article 1 est divisé en cinq parcelles appartenant à divers propriétaires dont l’un a également acquis le lot article 2.

Celui-ci a souhaité construire sur sa parcelle grevée entre autres de la servitude; les autres s'y sont opposés ;

Ils sont assignés, sur le fondement de l'article 705 du code civil.

Pour rejeter cette demande d’extinction de servitude, l'arrêt retient que, pour l'application de l'article 705 du code civil, rien ne doit altérer l'unicité de propriétaire entre le fonds qui doit la servitude et celui auquel elle profite et que les demandeurs ne remplissent pas la condition de réunion en une seule main du fonds qui doit la servitude avec celui auquel elle profite ;

La cour de cassation estime qu'en statuant ainsi, alors que l'acquisition par le propriétaire du fonds dominant de parcelles issues de la division du fonds servant éteint la servitude grevant ces parcelles, la cour d'appel, qui a constaté que les propriétaires du fonds dominant, avaient acquis la propriété des parcelles 641 et 724 issues de la division du fonds servant, a violé les textes (civ.3°,8 septembre 2016, n°15-20 371, à paraître au bulletin).

Cette décision est fondée sur le caractère réel de la servitude qui affecte une parcelle et sur la confusion qui résulte de la réunion entre les mêmes propriétaires du fonds dominant et du fonds servant.

Les autres propriétaires prétendaient qu’il y avait unicité, c’est-à-dire un lien réel entre les propriétés à l’origine grevée de la servitude non aedificandi et que l’on ne pouvait prétendre à une extinction partielle de la servitude. Cette argumentation aurait pu triompher si les actes avaient prévu ce lien réel, c’est à dire une mutualisation de la servitude non aedificandi après division.

Mais ce n’était sans doute pas le cas. La cour de cassation applique donc strictement les règles pour chacune des parcelles.