Bail mixte dont la totalité des locaux est affectée

à usage professionnel- Absence d’autorisation (L 631-7 du CCH) - Nullité du bail

Les locaux d'un bail mixte d'habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; ayant relevé que les locaux donnés à bail étaient, au 1er janvier 1970, affectés partiellement à un usage d'habitation, retenu, exactement, que l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et à l'usage professionnel était indifférente à l'application du texte précité et constaté que les bailleurs ne justifiaient pas avoir obtenu l'autorisation d'affecter la totalité des lieux à un usage professionnel, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le bail du 26 juillet 2012 devait être annulé ;

(Civ. 3°, 22 juin 2017, n°16-17946, à paraître au Bulletin +I.)

Cet arrêt de principe soumet tous les baux mixtes à autorisation administrative dans les conditions de l’article L 631-7 du CCH. Cette décision s’explique par la position qu’avait prise la jurisprudence au sujet de l’affectation réelle des lieux par le preneur. En effet, faute de répartition de l’affectation des parties louées dans le bail, le preneur est libre d’utiliser le local selon l’un ou l’autre des usages (voir « Les baux mixtes d’habitation et professionnels de locaux affectés à l’un ou l’autre des usages prévus » par jean Debeaurain, Ann. Loy. 1992-837 ; le commentaire de B. Vial-Pedroletti, Loy. et copr. fév. 1990-2, ainsi que civ.3°, 25 mai 1992, loy. et Copr. 1992, n° 318). Cette liberté d’usage conduit donc aujourd’hui à une application étendue de l’article L 631-7 du CCH dans les communes de plus de 200 000 habitants notamment.

M° Jean Debeaurain