Baux d'habitation (Civ. 3°, 18 janvier 2012)

Vente par lots de plus de dix logements.- Reconduction du bail de droit.- Nullité du congé pour vendre.-

Civ. 3°, 18 janvier 2012, n° 11-10389, publié au bulletin

Une société bailleresse a fait part aux locataires de son intention de procéder à une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, leur offrant la possibilité d'acquérir le leur en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Elle leur a notifié un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires ont demandé l'application à leur profit des dispositions de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 (reconduction du bail de droit lorsque le congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail). A l’expiration du bail, les preneurs se sont maintenus dans les lieux. La bailleresse les a assignés aux fins de faire déclarer le congé valable et obtenir leur expulsion. Les locataires ont soulevé la nullité de l'offre de vente et du congé faute pour la bailleresse d'avoir satisfait aux exigences des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005.

L’arrêt retient que la cour d’appel a relevé, à bon droit, que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s’en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque, et que le seul fait pour les locataires d’avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l’article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, ne pouvait faire obstacle à la recevabilité de leur demande tendant à faire constater que l’offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.

Anne Rozan Debeaurain, Avocat