Vente immobilière - Occupation anticipée

Convention d'occupation précaire

Civ. 3°, 31 janvier 2012, n° 10-28591, non publié au bulletin

Dans l’attente de la signature de l’acte définitif de vente subordonné à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour l’achat par l’acquéreur d’une maison d’habitation, le vendeur a autorisé le futur acquéreur à occuper l’immeuble en contre partie notamment du versement d’une indemnité.

L’acquéreur n’a pas obtenu son prêt ni justifié en avoir fait la demande ; un procès-verbal de difficultés a été dressé par le Notaire. L’acquéreur étant demeuré dans les lieux, le vendeur l’a assigné pour faire constaté qu’il était occupant sans droit ni titre, faire prononcer son expulsion et obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation.

Selon la Cour de cassation, a légalement justifié sa décision la cour d’appel qui a caractérisé l’existence, à la date de la signature du contrat, de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d’occupation précaire et qui a écarté la survivance d’une telle convention postérieurement à la date du procès-verbal de difficultés dressé par le Notaire.

Mais en ayant reconnu à l’acquéreur la qualité d’occupant sans droit ni titre, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil car elle ne pouvait faire produire effet à la convention d’occupation précaire fixant l’indemnité d’occupation au montant stipulé dans la convention.

Anne Rozan Debeaurain