Dans le projet de loi portant notamment adaptation du régime des baux commerciaux,, selon le nouvel article 145-46-1 la préemption du locataire ne porte que sur le local vendu. Il n’est donc pas applicable en cas de cession totale de l’immeuble.
Accession
Pour faire retenir la qualification de local monovalent, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d’aménagement réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété par le jeu d’une clause d’accession. En l’espèce, la clause prévoyait l’accession « lors de la sortie effective des lieux », la qualification de local monovalent n’a donc pas été retenue (Civ.3°, 21 mai 2014, n°13-12592, Bull. ; Obs. Y.Rouquet, D 2014-1199).
Le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive
Civ. 3°, 11 décembre 2013, n°12-29 020, FS P+B+I JCP G 2014-326, note 206 Christine Lebel
TVA
Le fait qu’une indemnité réparatrice ne soit pas soumise à une taxe sur la valeur ajoutée ne fait pas, en soi, obstacle à la prise en compte pour sa fixation, d’éléments comptables arrêtés toutes taxes comprises. La détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernés.
(Civ. 3°, n° 13-10174, à paraître au Bulletin ; D 2014-420, obs Y. Rouquet)
L311-2 code du tourisme
Jusqu’au terme du délai de 12 ans, il ne peut être tenu compte des améliorations apportées. Le délai de 12 ans ne court qu’à compter de l’exécution des travaux et non de l’autorisation donnée par le bailleur.
(Civ. 3°, 13 novembre 2013, n°12-21 165, Bull. ; Loy et cop. 2014-19, n°14 note PH.H.Brault ; Rev. Loy. 2014-11, note Julien Prigent.
Dès lors que l’ assemblée générale d’une société devenue associée unique d’une société locataire a décidé la dissolution de celle-ci et que cette dissolution a entraîné la transmission universelle du patrimoine de la société dissoute incluant le droit au bail dont elle était titulaire, a l’associé unique qui s’est substitué à elle dans tous les biens, droits et obligations, il ne s’agit pas d‘une cession de bail et l’autorisation du bailleur n’est pas requise (Civ.3°,9 avril 2014, n° 13-11640, Gaz.Pal.22 mai 2014).
Pour faire retenir la qualification de local monovalent, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d’aménagement réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété par le jeu d’une clause d’accession.
Indemnité d’éviction – Terrain nu
La clause d’accession des constructions en fin de jouissance empêche le preneur de recevoir au titre des frais de réinstallation une indemnité pour les constructions réalisées en cours de bail avec l’autorisation du bailleur.
La cour d’Aix-en-Provence retient les conclusions d’un expert retenant un abattement de 95% sur le prix moyen du secteur évalué à 38 euros le mètre carré en zone NBb du plan d’occupation des sols (Rognes).